Befreiung und Abweichung

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Befreiungen und Abweichungen ermöglichen es, ein Bauvorhaben zu genehmigen, obwohl es nicht allen Vorschriften entspricht. Eine Befreiung nach § 31 BauGB erlaubt das Abweichen von Festsetzungen eines Bebauungsplans. Eine Abweichung nach der Landesbauordnung erlaubt das Abweichen von bauordnungsrechtlichen Anforderungen, etwa bei Abstandsflächen oder Brandschutz. Beide setzen voraus, dass öffentliche Belange und die Interessen der Nachbarn gewahrt bleiben.

• Ausnahmen sind Abweichungen, die ein Bebauungsplan ausdrücklich vorsieht.
• Befreiungen sind möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und weitere Voraussetzungen erfüllt sind.
• Für den Wohnungsbau wurden die Befreiungsmöglichkeiten in den letzten Jahren erweitert.
• Abweichungen vom Bauordnungsrecht müssen den Schutzzweck der Vorschrift auf andere Weise erfüllen.
• Befreiung und Abweichung müssen schriftlich beantragt und begründet werden.

Instrument	Rechtsgrundlage	Bezug
Ausnahme	§ 31 Abs. 1 BauGB	im Bebauungsplan ausdrücklich vorgesehene Abweichung, etwa ausnahmsweise zulässige Nutzungen
Befreiung	§ 31 Abs. 2 und 3 BauGB	Abweichung von Festsetzungen des Bebauungsplans, etwa Baugrenze, Geschosszahl, Dachform
Abweichung	Landesbauordnung	Abweichung von bauordnungsrechtlichen Anforderungen, etwa Abstandsflächen, Rettungswege, Brandschutz

Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB kann erteilt werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und zusätzlich eine der folgenden Voraussetzungen vorliegt:

• Gründe des Wohls der Allgemeinheit erfordern die Befreiung, etwa der Bedarf an Wohnraum oder der Klimaschutz,
• die Abweichung ist städtebaulich vertretbar oder
• die Durchführung des Bebauungsplans würde zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen.

Außerdem muss die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. Die Grundzüge der Planung sind berührt, wenn die Abweichung das planerische Konzept des Bebauungsplans in Frage stellt, etwa eine wesentlich höhere Bebauung in einem Einfamilienhausgebiet.

Für Wohnungsbauvorhaben enthält § 31 Abs. 3 BauGB erweiterte Möglichkeiten. Mit dem Bauturbo hat der Bund diese weiter geöffnet. Über eine Befreiung entscheidet die Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.

Die Bauaufsichtsbehörde kann Abweichungen von Anforderungen der Landesbauordnung zulassen, wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung und der nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind. Typische Beispiele:

• geringere Abstandsflächen bei beengten Verhältnissen im Bestand,
• Brandschutzlösungen, die mit anderen Mitteln das gleiche Schutzziel erreichen,
• geringere Raumhöhen bei Umbauten im Bestand,
• Erleichterungen bei der Barrierefreiheit, wenn diese nur mit unverhältnismäßigem Aufwand erreichbar wäre.

Bei Abweichungen von nachbarschützenden Vorschriften, vor allem bei Abstandsflächen, ist die Zustimmung der Nachbarn besonders wichtig, siehe Nachbarrecht.

Befreiungen und Abweichungen werden schriftlich beantragt und begründet, in der Regel zusammen mit dem Bauantrag. Bei verfahrensfreien Vorhaben ist ein eigener Antrag nötig. Eine gute Begründung beschreibt die Abweichung genau, erläutert, warum sie notwendig ist, und zeigt, wie das Ziel der Vorschrift trotzdem erreicht wird. Hilfreich sind Lagepläne, Schnitte und gegebenenfalls Gutachten. Oft ist ein Vorgespräch mit Bauaufsicht und Gemeinde sinnvoll oder eine Bauvoranfrage.

• Ein Wohnhaus überschreitet die Baugrenze mit einem Wintergarten um 1,50 m. Die Gartenzone bleibt im Wesentlichen erhalten, eine Befreiung ist häufig möglich.
• In einem Gebiet mit Satteldachvorgabe soll ein Flachdach mit Begrünung entstehen. Ob die Grundzüge berührt sind, hängt vom Gestaltungskonzept des Plans ab.
• Bei einem Umbau im Bestand werden Abstandsflächen zum Nachbarn geringfügig unterschritten, weil eine Außendämmung aufgebracht wird. Hier kommen Erleichterungen oder eine Abweichung in Betracht.

Befreiungen und Abweichungen machen viele Vorhaben überhaupt erst möglich, besonders im Bestand. Sie sind aber kein Automatismus. Ob sie erteilt werden, hängt von einer überzeugenden Begründung und vom Einvernehmen mit Gemeinde und Nachbarn ab.

Bräuer Architekten erarbeitet Befreiungs- und Abweichungsanträge mit nachvollziehbarer Begründung und stimmt sie früh mit den Behörden ab. Unsere Erfahrung mit Bebauungsplänen und der Landesbauordnung M-V hilft, realistische Lösungen zu finden.

• Der Antrag wird ohne nachvollziehbare Begründung gestellt.
• Es wird übersehen, dass die Grundzüge der Planung berührt sind.
• Die Nachbarn werden nicht beteiligt.
• Bei verfahrensfreien Vorhaben wird kein eigener Antrag gestellt.
• Es wird mit dem Bau begonnen, bevor die Befreiung erteilt ist.

• Bebauungsplan – Der Bebauungsplan steuert verbindlich, wie Grundstücke in einem abgegrenzten Gebiet genutzt und bebaut werden dürfen.
• Baulinie und Baugrenze – Baulinien und Baugrenzen legen im Bebauungsplan fest, wo auf einem Grundstück gebaut werden darf.
• Bauturbo – Der Begriff Bauturbo bezeichnet Maßnahmen, mit denen Wohnungsbau planungsrechtlich schneller ermöglicht werden soll.
• Abstandsflächen – Abstandsflächen sind Flächen vor den Außenwänden eines Gebäudes, die von oberirdischen Gebäuden freigehalten werden müssen.
• Bauvoranfrage – Mit einer Bauvoranfrage lassen sich einzelne, für ein Vorhaben entscheidende Rechtsfragen klären, bevor eine vollständige Genehmigungsplanung und ein Bauantrag …

Wie lange dauert eine Befreiung?

Sie wird im Baugenehmigungsverfahren mitentschieden. Durch die Beteiligung der Gemeinde kann sich das Verfahren verlängern.

Kostet eine Befreiung Gebühren?

Ja, für Befreiungen und Abweichungen werden in der Regel zusätzliche Gebühren erhoben.

Kann die Gemeinde eine Befreiung verhindern?

Ja. Ohne ihr Einvernehmen darf die Bauaufsicht keine Befreiung erteilen, sofern das Einvernehmen nicht rechtswidrig versagt wird.

Muss der Nachbar zustimmen?

Nicht zwingend, aber seine Belange werden geprüft. Eine Zustimmung erhöht die Rechtssicherheit erheblich.

Was sind die Grundzüge der Planung?

Das planerische Grundkonzept des Bebauungsplans, etwa die Art des Gebiets, die Höhenentwicklung oder die Freihaltung von Grünzügen.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.