Baulinie und Baugrenze

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Baulinien und Baugrenzen legen im Bebauungsplan fest, wo auf einem Grundstück gebaut werden darf. Sie bestimmen die überbaubare Grundstücksfläche nach § 23 der Baunutzungsverordnung. Auf einer Baulinie muss gebaut werden, eine Baugrenze darf nicht überschritten werden. Zusammen mit der Bebauungstiefe ergibt sich daraus das sogenannte Baufenster.

• Eine Baulinie verlangt, dass das Gebäude genau auf dieser Linie errichtet wird.
• Eine Baugrenze darf von Gebäuden nicht überschritten, aber unterschritten werden.
• Ein geringfügiges Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen kann zugelassen werden.
• Nebenanlagen wie Gartenhäuser können oft auch außerhalb des Baufensters errichtet werden.
• Abweichungen sind nur über Ausnahmen oder Befreiungen möglich.

Festsetzung	Wirkung	Darstellung im Plan
Baulinie	Auf der Linie muss gebaut werden.	rote Strich-Punkt-Linie
Baugrenze	Gebäude dürfen die Linie nicht überschreiten.	blaue Strich-Punkt-Linie
Bebauungstiefe	Gebäude dürfen von der Straße aus nur bis zu dieser Tiefe reichen.	Maßangabe im Plan

Baulinien werden vor allem dort festgesetzt, wo eine einheitliche Straßenflucht gewünscht ist, etwa in Innenstädten oder historischen Straßenzügen. Baugrenzen sind deutlich häufiger. Sie lassen Spielraum innerhalb des Baufensters und sichern zugleich Vorgärten, Gartenflächen und Abstände.

Innerhalb des Baufensters darf das Hauptgebäude stehen, sofern auch die übrigen Festsetzungen eingehalten sind, etwa GRZ und GFZ, Zahl der Vollgeschosse und Höhen. Außerhalb des Baufensters können Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO und bauliche Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind, etwa Garagen und Carports an der Grenze, zugelassen werden, wenn der Bebauungsplan dies nicht ausschließt.

Ein geringfügiges Überschreiten der Baugrenze durch Gebäudeteile wie Dachüberstände, Erker, Balkone oder Vordächer kann zugelassen werden. Wie viel „geringfügig“ ist, hängt vom Einzelfall und oft von ergänzenden textlichen Festsetzungen ab.

Soll ein Gebäude die Baugrenze deutlich überschreiten, ist eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB erforderlich. Sie setzt voraus, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung städtebaulich vertretbar ist. Für Wohnungsbauvorhaben wurden die Befreiungsmöglichkeiten zuletzt erweitert. Die Gemeinde muss ihr Einvernehmen erteilen. Details erläutert der Beitrag Befreiung und Abweichung.

Bei älteren Gebäuden kommt es vor, dass sie außerhalb eines später festgesetzten Baufensters stehen. Sie genießen dann Bestandsschutz. Ein Anbau oder eine Erweiterung muss sich aber an die geltenden Baugrenzen halten. Auch bei einer Grundstücksteilung sollte geprüft werden, ob auf jedem Teilgrundstück ein sinnvolles Baufenster verbleibt.

Im unbeplanten Innenbereich gibt es keine festgesetzten Baugrenzen. Stattdessen muss sich ein Vorhaben nach der überbaubaren Grundstücksfläche in die Umgebung einfügen. Maßgeblich sind die faktischen Baufluchten und Bebauungstiefen der Nachbarschaft. Ein Gebäude in zweiter Reihe ist deshalb nur zulässig, wenn es in der näheren Umgebung vergleichbare Hinterbebauung gibt.

Bebauungspläne liegen oft nur als eingescannte Pläne vor. Die genaue Lage von Baulinien und Baugrenzen ergibt sich aus Bemaßungen im Plan oder aus Bezügen zu Straßenbegrenzungslinien und Grundstücksgrenzen. Wo Maße fehlen, muss die Lage sorgfältig aus dem Plan abgeleitet werden. Viele Gemeinden stellen Bebauungspläne inzwischen digital im Format XPlanung bereit, was die Übertragung in den Lageplan erleichtert. Bei Grenzfällen ist eine Abstimmung mit der Gemeinde sinnvoll.

Das Baufenster bestimmt, wo und wie groß ein Haus werden kann. Vor dem Grundstückskauf sollte es genau geprüft werden, denn ein ungünstiges Baufenster kann trotz großer Grundstücksfläche die Bebauung stark einschränken.

Bräuer Architekten überträgt Baulinien und Baugrenzen aus dem Bebauungsplan exakt in den Lageplan und prüft in der Vorplanung, welche Gebäudeformen im Baufenster möglich sind.

• Baulinie und Baugrenze werden verwechselt.
• Dachüberstände und Balkone werden bei der Planung nicht berücksichtigt.
• Das Baufenster wird aus einem verzerrten Plan grob abgegriffen.
• Textliche Festsetzungen zu Nebenanlagen werden übersehen.
• Eine Befreiung wird stillschweigend vorausgesetzt.

• Bebauungsplan – Der Bebauungsplan steuert verbindlich, wie Grundstücke in einem abgegrenzten Gebiet genutzt und bebaut werden dürfen.
• GRZ und GFZ – Die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) sind Kennzahlen der Baunutzungsverordnung (BauNVO), mit denen das zulässige Maß der baulichen Nutzung …
• Befreiung und Abweichung – Befreiungen und Abweichungen ermöglichen es, ein Bauvorhaben zu genehmigen, obwohl es nicht allen Vorschriften entspricht.
• Abstandsflächen – Abstandsflächen sind Flächen vor den Außenwänden eines Gebäudes, die von oberirdischen Gebäuden freigehalten werden müssen.
• Amtlicher Lageplan – Der Lageplan ist eine maßstäbliche Darstellung des Baugrundstücks mit seinen Grenzen, der vorhandenen Bebauung und dem geplanten Vorhaben.
• Überbaubare Grundstücksfläche – Die überbaubare Grundstücksfläche, oft Baufenster genannt, ist der Bereich eines Grundstücks, in dem Gebäude errichtet werden dürfen.
• Bauweise – Die Bauweise legt im Bebauungsplan fest, ob Gebäude mit seitlichem Abstand zu den Nachbargrenzen oder ohne Abstand aneinander gebaut werden.

Was ist ein Baufenster?

Die durch Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen festgelegte überbaubare Fläche eines Grundstücks.

Darf eine Terrasse außerhalb der Baugrenze liegen?

Ebenerdige Terrassen werden häufig zugelassen, wenn der Bebauungsplan dies nicht ausschließt. Überdachungen sind kritischer.

Darf ich hinter der Baulinie zurückbleiben?

Nur geringfügig. Eine Baulinie verlangt grundsätzlich, auf ihr zu bauen.

Gelten Baugrenzen auch für Garagen?

Garagen und Carports können oft auch außerhalb des Baufensters zugelassen werden, wenn der Bebauungsplan dies nicht ausschließt.

Gilt die Baugrenze auch für Dachüberstände?

Geringfügige Überschreitungen durch Dachüberstände können zugelassen werden. Bei größeren Überständen ist der Bebauungsplan zu prüfen.

Kann die Gemeinde die Baugrenze ändern?

Ja, durch Änderung des Bebauungsplans. Das ist ein förmliches Verfahren mit Öffentlichkeitsbeteiligung.

Was passiert, wenn mein Haus die Baugrenze überschreitet?

Ist das Haus rechtmäßig errichtet, genießt es Bestandsschutz. Für neue Bauteile außerhalb der Baugrenze ist aber eine Befreiung nötig.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.