Erhaltungssatzung

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Mit einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB kann eine Gemeinde Gebiete festlegen, in denen der Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung und teilweise auch die Errichtung baulicher Anlagen einer besonderen Genehmigung bedürfen. Ziel ist es, die städtebauliche Eigenart eines Gebiets, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder einen geordneten Umbau zu sichern. Die Satzung gilt zusätzlich zum Bebauungsplan oder zum Planungsrecht nach § 34 BauGB.

• Erhaltungssatzungen werden von der Gemeinde beschlossen und gelten für ein abgegrenztes Gebiet.
• Es gibt drei Ziele: Erhalt der städtebaulichen Eigenart, Milieuschutz und städtebauliche Umstrukturierung.
• Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen sind im Gebiet genehmigungspflichtig.
• Die Genehmigungspflicht gilt auch für Vorhaben, die sonst verfahrensfrei wären.
• Die Gemeinde hat im Erhaltungsgebiet ein Vorkaufsrecht.

Art	Ziel	Typische Wirkung
Städtebauliche Erhaltungssatzung, § 172 Abs. 1 Nr. 1	Erhalt der städtebaulichen Eigenart aufgrund der Gestalt	Schutz von Ortsbild, Stadtgestalt und prägenden Gebäuden
Milieuschutzsatzung, § 172 Abs. 1 Nr. 2	Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung	Begrenzung von Luxusmodernisierungen und Umnutzungen
Umstrukturierungssatzung, § 172 Abs. 1 Nr. 3	sozialverträgliche städtebauliche Umstrukturierung	Begleitung größerer Umbauprozesse

In einem Erhaltungsgebiet bedürfen der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung. Bei der städtebaulichen Erhaltungssatzung gilt dies auch für die Errichtung neuer baulicher Anlagen. Dazu können schon Maßnahmen gehören, die sonst verfahrensfrei sind, etwa der Austausch von Fenstern, die Änderung von Fassaden, Dachaufbauten oder der Abbruch eines Nebengebäudes. Ist zugleich eine Baugenehmigung erforderlich, entscheidet die Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.

Bei der städtebaulichen Erhaltungssatzung darf die Genehmigung versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Neue Anlagen dürfen abgelehnt werden, wenn sie die städtebauliche Gestalt beeinträchtigen. Im Milieuschutzgebiet kann die Genehmigung versagt werden, wenn die Maßnahme die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährden würde. Bestimmte Maßnahmen, etwa die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands oder die Anpassung an energetische Mindestanforderungen, sind dort in der Regel zu genehmigen.

• Denkmalschutz: schützt einzelne Baudenkmale und Denkmalbereiche nach Landesrecht, siehe Denkmalschutz in M-V. Die Erhaltungssatzung schützt dagegen das Gebiet als Ganzes, auch wenn einzelne Gebäude kein Denkmal sind.
• Gestaltungssatzung: örtliche Bauvorschrift nach Landesbauordnung, die konkrete Gestaltungsregeln wie Dachformen oder Materialien vorgibt.
• Sanierungsgebiet: städtebauliche Sanierungsmaßnahme nach §§ 136 ff. BauGB mit eigener Genehmigungspflicht und steuerlichen Vorteilen, siehe Sanierungsgebiet und Denkmal-AfA. Eine Erhaltungssatzung allein bringt keine erhöhte Abschreibung.

Mehrere dieser Instrumente können gleichzeitig für ein Grundstück gelten. Viele Städte mit historischen Ortskernen, auch in Mecklenburg-Vorpommern, nutzen Erhaltungs- und Gestaltungssatzungen nebeneinander.

Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu. Sie darf es nur ausüben, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts darf die Ausübung im Milieuschutzgebiet nicht allein auf die Annahme gestützt werden, der Käufer werde künftig erhaltungswidrige Absichten verfolgen.

Wer in einem Erhaltungsgebiet umbauen, modernisieren oder neu bauen möchte, sollte die Satzung früh prüfen und das Vorhaben mit der Gemeinde abstimmen. Gute Planung berücksichtigt die prägenden Merkmale des Gebiets und hat dann deutlich bessere Chancen auf eine Genehmigung.

Bräuer Architekten prüft, ob ein Grundstück in einem Erhaltungsgebiet liegt, dokumentiert prägende Fassaden und Gebäudeteile per 3D-Laserscan und entwickelt Lösungen, die sich in das Ortsbild einfügen.

• Fenster oder Fassaden werden ohne Genehmigung verändert, weil das Vorhaben sonst verfahrensfrei wäre.
• Die Erhaltungssatzung wird mit dem Denkmalschutz verwechselt.
• Es wird eine erhöhte Abschreibung erwartet, die nur im Sanierungsgebiet oder beim Denkmal gilt.
• Die Gemeinde wird erst nach Abschluss der Planung beteiligt.
• Der Abbruch eines Nebengebäudes wird ohne Genehmigung durchgeführt.

• Denkmalschutz in M-V – Denkmalschutz bedeutet, dass Gebäude, Anlagen und Bereiche von geschichtlicher, künstlerischer, wissenschaftlicher oder städtebaulicher Bedeutung erhalten werden.
• Sanierungsgebiet und Denkmal-AfA – Wer ein Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet modernisiert oder ein Baudenkmal saniert, kann die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen …
• Vorkaufsrecht der Gemeinde – Das gemeindliche Vorkaufsrecht erlaubt einer Gemeinde, in einen Kaufvertrag über ein Grundstück einzutreten und das Grundstück anstelle des Käufers zu erwerben.
• Veränderungssperre – Eine Veränderungssperre ist eine Satzung, mit der eine Gemeinde während der Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans verhindert, dass im Plangebiet vollendete …
• Bebauungsplan – Der Bebauungsplan steuert verbindlich, wie Grundstücke in einem abgegrenzten Gebiet genutzt und bebaut werden dürfen.

Wie erfahre ich, ob mein Haus in einem Erhaltungsgebiet liegt?

Bei der Gemeinde, im Bauamt oder im Geoportal der Stadt. Erhaltungssatzungen werden öffentlich bekannt gemacht.

Brauche ich für neue Fenster eine Genehmigung?

In einem Gebiet mit städtebaulicher Erhaltungssatzung häufig ja, wenn sich das äußere Erscheinungsbild ändert.

Darf ich in einem Erhaltungsgebiet abreißen?

Nur mit Genehmigung. Sie kann versagt werden, wenn das Gebäude das Ortsbild prägt.

Gibt es steuerliche Vorteile?

Nicht allein durch die Erhaltungssatzung. Erhöhte Abschreibungen gibt es für Baudenkmale und Gebäude in förmlichen Sanierungsgebieten.

Was ist Milieuschutz?

Eine Erhaltungssatzung zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, die vor allem aufwendige Modernisierungen und Umnutzungen begrenzt.

Wer entscheidet über die Genehmigung?

Die Gemeinde, bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben die Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.