Verfahrensfreie Bauvorhaben

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Verfahrensfreie Bauvorhaben sind bauliche Anlagen und Maßnahmen, für die weder eine Baugenehmigung noch eine Anzeige bei der Bauaufsichtsbehörde erforderlich ist. In Mecklenburg-Vorpommern sind sie abschließend in § 61 der Landesbauordnung (LBauO M-V) aufgezählt. Verfahrensfrei heißt jedoch nicht regelfrei: Auch ohne Genehmigung müssen alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden.

• Grundlage ist § 61 LBauO M-V, zuletzt geändert durch die Novelle 2026.
• Typische Beispiele sind kleine Nebengebäude, Terrassenüberdachungen, Solaranlagen auf dem Dach, Einfriedungen bis 2 m Höhe sowie Instandhaltungsarbeiten.
• Viele Erleichterungen gelten nicht im Außenbereich nach § 35 BauGB.
• Abstandsflächen, Festsetzungen eines Bebauungsplans, Denkmalschutz und Nachbarrecht bleiben trotzdem zu beachten.
• Wer ohne Genehmigung baut, trägt selbst das Risiko, dass das Vorhaben gegen Vorschriften verstößt.

Die Landesbauordnung unterscheidet mehrere Verfahrensarten: das Baugenehmigungsverfahren, das vereinfachte Verfahren, die Genehmigungsfreistellung und die Verfahrensfreiheit. Welche Verfahrensart gilt, hängt von Art, Größe, Nutzung und Lage des Vorhabens ab.

§ 61 LBauO M-V listet in Absatz 1 die verfahrensfreien Anlagen in Gruppen auf, etwa Gebäude, Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung, Solaranlagen, Mauern und Einfriedungen oder Plätze. Absatz 2 regelt verfahrensfreie Nutzungsänderungen, Absatz 3 den Abbruch und Absatz 4 die Instandhaltung. Absatz 5 stellt klar, dass die Verfahrensfreiheit nicht von der Pflicht entbindet, die öffentlich-rechtlichen Anforderungen einzuhalten.

Die folgende Übersicht nennt häufige Beispiele aus der Praxis. Maßgeblich ist immer der genaue Wortlaut der Vorschrift.

Vorhaben	Grenze nach § 61 LBauO M-V (vereinfacht)
Kleine eingeschossige Gebäude	bis 10 m² Brutto-Grundfläche, nicht im Außenbereich
Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten, z. B. Geräteschuppen	bis 40 m² Brutto-Grundfläche und mittlere Wandhöhe bis 3 m, nicht im Außenbereich
Terrassenüberdachungen	bis 40 m² Fläche
Solaranlagen	auf Dach- und Außenwandflächen; freistehend bis 3 m Höhe und 9 m Gesamtlänge
Mauern und Einfriedungen	bis 2 m Höhe, nicht im Außenbereich
Aufschüttungen und Abgrabungen	bis 2 m Höhe bzw. Tiefe und 30 m² Fläche, im Außenbereich bis 300 m²
Schwimmbecken	bis 100 m³ Beckeninhalt
Nicht überdachte Stellplätze	bis 100 m² Fläche
Ladestationen für Elektrofahrzeuge	bis 5 m Höhe
Fenster, Türen, Bedachung, Außenwanddämmung	Austausch und Änderung, nicht bei Hochhäusern

Unbedeutende Anlagen wie Markisen, Rollläden, Terrassen, Pergolen oder Hofeinfahrten sind ebenfalls verfahrensfrei. Gleiches gilt für Instandhaltungsarbeiten, also Maßnahmen, die den bestehenden Zustand erhalten.

Ob ein Vorhaben wirklich genehmigungsfrei ist, entscheidet sich oft an Details. Die wichtigsten Stolperstellen sind:

• Außenbereich: Viele Erleichterungen gelten ausdrücklich nicht im Außenbereich.
• Abstandsflächen: Auch ein verfahrensfreier Schuppen muss die Regeln zu Abstandsflächen einhalten oder zu den in der Abstandsfläche zulässigen Bauten gehören.
• Bebauungsplan: Festsetzungen zu Baugrenzen, Nebenanlagen oder Gestaltung gelten unabhängig vom Verfahren.
• Denkmalschutz: An und in der Nähe von Denkmalen ist meist eine denkmalrechtliche Genehmigung nötig.
• Örtliche Bauvorschriften: Gestaltungssatzungen der Gemeinden können zusätzliche Anforderungen stellen.
• Summenwirkung: Mehrere kleine Bauten können zusammen die Grenzen überschreiten, etwa die zulässige Gesamtlänge an der Grundstücksgrenze.

Der Abbruch kleiner Anlagen und freistehender Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3 ist verfahrensfrei. Andere Gebäude müssen mindestens einen Monat vorher bei der Bauaufsicht angezeigt werden. Bei angebauten Gebäuden muss die Standsicherheit des Nachbargebäudes durch eine qualifizierte Tragwerksplanerin oder einen qualifizierten Tragwerksplaner beurteilt werden.

Eine Nutzungsänderung ist nur dann verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige oder wenn auch die Errichtung der Anlage verfahrensfrei wäre. Die Umnutzung eines Kellers zur Wohnung gehört in der Regel nicht dazu.

Verfahrensfreiheit spart Zeit und Gebühren, verlagert aber die Verantwortung vollständig auf die Bauherrschaft. Stellt sich später heraus, dass Vorschriften verletzt wurden, kann die Bauaufsicht den Rückbau anordnen. Auch Nachbarn können Abwehransprüche geltend machen. Bei einem späteren Verkauf fallen nicht genehmigte Bauten häufig auf und mindern den Wert.

Bräuer Architekten prüft vorab, ob ein Vorhaben verfahrensfrei ist und welche Vorschriften trotzdem gelten. Für die Lage auf dem Grundstück liefert ein genaues Aufmaß die verlässliche Grundlage.

• Die Grundfläche wird nach Innenmaßen statt als Brutto-Grundfläche nach Außenmaßen bestimmt.
• Ein Gartenhaus erhält nachträglich Heizung oder Schlafplatz und wird damit zum Aufenthaltsraum.
• Festsetzungen des Bebauungsplans zu Nebenanlagen werden übersehen.
• Der Abstand zur Grundstücksgrenze wird geschätzt statt gemessen.
• Es wird angenommen, dass Regeln aus anderen Bundesländern auch in Mecklenburg-Vorpommern gelten.

• Baugenehmigung – Die Baugenehmigung ist die behördliche Zulassung eines Bauvorhabens.
• Genehmigungsfreistellung – Die Genehmigungsfreistellung ist ein Verfahren nach § 62 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V), bei dem ein Vorhaben ohne Baugenehmigung errichtet …
• Abstandsflächen – Abstandsflächen sind Flächen vor den Außenwänden eines Gebäudes, die von oberirdischen Gebäuden freigehalten werden müssen.
• Bauvoranfrage – Mit einer Bauvoranfrage lassen sich einzelne, für ein Vorhaben entscheidende Rechtsfragen klären, bevor eine vollständige Genehmigungsplanung und ein Bauantrag …
• Carport – Ein Carport ist ein überdachter Stellplatz für Fahrzeuge, der im Gegensatz zu einer Garage an mindestens einer Seite offen ist.

Brauche ich für ein Gartenhaus eine Baugenehmigung?

Ein Gartenhaus ohne Aufenthaltsraum und Feuerstätte mit bis zu 40 m² Brutto-Grundfläche und einer mittleren Wandhöhe bis 3 m ist außerhalb des Außenbereichs verfahrensfrei. Bebauungsplan und Abstandsflächen gelten trotzdem.

Ist eine Photovoltaikanlage auf dem Dach genehmigungsfrei?

Ja, Solaranlagen auf Dach- und Außenwandflächen sind grundsätzlich verfahrensfrei, ausgenommen bei Hochhäusern. Bei Denkmalen ist eine denkmalrechtliche Genehmigung erforderlich.

Darf ich einen verfahrensfreien Schuppen direkt an die Grenze bauen?

Grenznahe Bauten sind nur in den Grenzen der Abstandsflächenregeln zulässig. Gebäude ohne Aufenthaltsräume dürfen mit einer mittleren Wandhöhe bis 3 m und einer Länge bis 9 m je Grenze in der Abstandsfläche stehen. Zusammen mit anderen Grenzbauten sind auf einem Grundstück höchstens 15 m zulässig.

Wer prüft, ob mein Vorhaben verfahrensfrei ist?

Niemand von Amts wegen. Die Bauherrschaft ist selbst verantwortlich. Im Zweifel hilft eine Anfrage bei der Bauaufsicht oder eine fachliche Prüfung durch Architekten.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.