Genehmigungsfreistellung

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Die Genehmigungsfreistellung ist ein Verfahren nach § 62 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V), bei dem ein Vorhaben ohne Baugenehmigung errichtet werden darf. Voraussetzung ist vor allem, dass es im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt und dessen Festsetzungen einhält. Die Bauunterlagen werden bei der Bauaufsicht eingereicht, eine inhaltliche Prüfung und ein Bescheid entfallen jedoch.

• Rechtsgrundlage ist § 62 LBauO M-V in der Fassung der Novelle 2026.
• Das Vorhaben muss im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegen und dessen Festsetzungen einhalten.
• Mit dem Bau darf frühestens einen Monat nach Eingang der Unterlagen begonnen werden.
• Die Gemeinde kann innerhalb dieser Frist verlangen, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt wird.
• Die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften liegt bei Bauherrschaft und Entwurfsverfassenden.

Die Genehmigungsfreistellung gilt für die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Gebäuden, deren Brandschutznachweis nicht bauaufsichtlich geprüft werden muss, sowie für sonstige bauliche Anlagen und Nebenanlagen. Typische Anwendungsfälle sind Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser in Neubaugebieten.

Seit der Novelle 2026 sind außerdem erfasst:

• Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken einschließlich Dachgauben im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB,
• bestimmte Solaranlagen im Außenbereich nach § 35 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. b BauGB,
• die Modernisierung und der Ersatz von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien (Repowering).

Ausgenommen sind Sonderbauten sowie Vorhaben mit mehr als 5.000 m² Brutto-Grundfläche für Wohnzwecke.

Ein Vorhaben ist nach § 62 Abs. 2 LBauO M-V genehmigungsfrei gestellt, wenn alle folgenden Bedingungen erfüllt sind:

1. Es liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans.
2. Es widerspricht nicht dessen Festsetzungen, oder erforderliche Ausnahmen und Befreiungen wurden bereits erteilt.
3. Die Erschließung ist im Sinne des Baugesetzbuchs gesichert.
4. Die Gemeinde erklärt nicht innerhalb der Frist, dass ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, und beantragt keine vorläufige Untersagung.

Schon eine kleine Abweichung von einer Festsetzung, etwa eine überschrittene Baugrenze oder eine abweichende Dachneigung, schließt die Freistellung aus, solange keine Befreiung vorliegt.

Das Verfahren ist schlank, verlangt aber vollständige und sorgfältig erstellte Unterlagen.

Schritt	Inhalt
1. Planung	Entwurf nach den Festsetzungen des Bebauungsplans, durch eine bauvorlageberechtigte Person
2. Einreichung	Bauvorlagen bei der unteren Bauaufsichtsbehörde, die sie an die Gemeinde weiterleitet
3. Wartefrist	Ein Monat ab Eingang; die Gemeinde kann ein Genehmigungsverfahren verlangen
4. Nachweise	Standsicherheits- und weitere bautechnische Nachweise müssen vor Baubeginn vorliegen
5. Baubeginn	Nach Ablauf der Frist oder früher, wenn die Behörde dies mitteilt

Das Recht zur Ausführung erlischt, wenn nicht innerhalb von vier Jahren mit dem Bau begonnen oder die Ausführung länger als ein Jahr unterbrochen wird.

Der größte Vorteil ist die Zeitersparnis: Statt mehrerer Monate Bearbeitungsdauer kann oft schon nach vier Wochen gebaut werden. Zudem fallen geringere Gebühren an.

Dem steht ein höheres Risiko gegenüber. Da keine Genehmigung erteilt wird, gibt es auch keinen Bescheid, der das Vorhaben rechtlich absichert. Fehler in der Planung fallen unter Umständen erst während des Baus oder danach auf, etwa durch Kontrollen der Bauaufsicht oder Einwände von Nachbarn. Dann drohen Baustopp, Umplanung oder Rückbau.

Zu beachten ist auch, dass die Bauaufsicht trotz Freistellung jederzeit einschreiten kann, wenn ein Vorhaben gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt. Banken verlangen für die Finanzierung zudem häufig einen Nachweis, dass das Vorhaben zulässig ist. Hier hilft eine Bestätigung der Bauaufsicht über den Eingang der Unterlagen und den Ablauf der Frist.

Wer mehr Sicherheit möchte, kann nach § 62 Abs. 8 LBauO M-V auch ohne Pflicht das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren wählen.

Für Bauherren in Neubaugebieten ist die Genehmigungsfreistellung häufig der schnellste Weg zum eigenen Haus. Entscheidend ist eine Planung, die den Bebauungsplan vollständig und nachvollziehbar umsetzt: Baugrenzen, Höhen, GRZ und GFZ, Dachform und Stellplätze.

Bräuer Architekten prüft zu Beginn, ob ein Vorhaben freigestellt werden kann, und erstellt die vollständigen Bauvorlagen. Bei Bestandsgebäuden, etwa beim Dachgeschossausbau, schafft ein genaues Bestandsaufmaß die notwendige Planungssicherheit.

• Der Bebauungsplan wird nicht vollständig gelesen, etwa textliche Festsetzungen oder örtliche Bauvorschriften.
• Nebenanlagen wie Carports oder Terrassen werden bei der Grundflächenzahl vergessen.
• Mit dem Bau wird vor Ablauf der Monatsfrist begonnen.
• Bautechnische Nachweise liegen bei Baubeginn noch nicht vor.
• Es wird übersehen, dass der Bebauungsplan nur ein einfacher und kein qualifizierter Plan ist.

• Verfahrensfreie Bauvorhaben – Verfahrensfreie Bauvorhaben sind bauliche Anlagen und Maßnahmen, für die weder eine Baugenehmigung noch eine Anzeige bei der Bauaufsichtsbehörde erforderlich ist.
• Bebauungsplan – Der Bebauungsplan steuert verbindlich, wie Grundstücke in einem abgegrenzten Gebiet genutzt und bebaut werden dürfen.
• Bauantrag – Der Bauantrag ist der formelle Antrag, mit dem die Genehmigung eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt wird.
• Bauvorlageberechtigung – Die Bauvorlageberechtigung ist die gesetzliche Befugnis, Bauvorlagen für genehmigungspflichtige Bauvorhaben zu erstellen und als Entwurfsverfassende zu unterschreiben.
• Genehmigungsplanung – Die Genehmigungsplanung ist die Planungsphase, in der ein abgestimmter Gebäudeentwurf in die für das jeweilige öffentlich-rechtliche Verfahren erforderlichen …

Bekomme ich bei der Genehmigungsfreistellung einen Bescheid?

Nein. Es gibt keinen Genehmigungsbescheid. Die Behörde kann allenfalls mitteilen, dass vor Ablauf der Monatsfrist begonnen werden darf.

Was ist ein qualifizierter Bebauungsplan?

Ein Bebauungsplan, der mindestens Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält.

Kann ich trotzdem eine Baugenehmigung beantragen?

Ja. Die Bauherrschaft kann statt der Freistellung das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren wählen und erhält dann einen Bescheid.

Gilt die Genehmigungsfreistellung auch für Umbauten im Bestand?

Ja, sie erfasst auch Änderungen und Nutzungsänderungen, sofern der Bebauungsplan eingehalten wird. Seit 2026 gilt sie zudem für Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken im unbeplanten Innenbereich.

Was passiert, wenn die Gemeinde ein Verfahren verlangt?

Die Unterlagen werden zurückgegeben. Hat die Bauherrschaft bei der Einreichung bestimmt, dass sie dann als Bauantrag gelten sollen, wird direkt das vereinfachte Genehmigungsverfahren durchgeführt.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.