Sanierungsgebiet und Denkmal-AfA

Thema: Energie, Förderung & Technik · Redaktion: Bräuer Architekten

Wer ein Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet modernisiert oder ein Baudenkmal saniert, kann die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich erhöht abschreiben. Diese Sonderabschreibung wird oft als Denkmal-AfA oder Sanierungs-AfA bezeichnet und ist in den §§ 7h und 7i Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt, für selbst genutzte Gebäude in § 10f EStG. Gleichzeitig gelten in Sanierungsgebieten besondere städtebauliche Regeln nach dem Baugesetzbuch (BauGB).

• Sanierungsgebiete werden von der Gemeinde durch Satzung förmlich festgelegt (§ 142 BauGB).
• Bei vermieteten Gebäuden können begünstigte Kosten über zwölf Jahre abgeschrieben werden: acht Jahre bis zu 9 Prozent und vier Jahre bis zu 7 Prozent.
• Bei selbst genutzten Gebäuden können über zehn Jahre jeweils bis zu 9 Prozent als Sonderausgaben abgezogen werden.
• Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Gemeinde oder der Denkmalbehörde. Die Maßnahmen müssen vor Beginn mit der zuständigen Stelle abgestimmt werden.
• In Sanierungsgebieten können Bauvorhaben, Teilungen und Grundstücksgeschäfte genehmigungspflichtig sein.

Ein Sanierungsgebiet ist ein Bereich, in dem eine Gemeinde städtebauliche Missstände durch eine gezielte Sanierung beheben will. Typisch sind historische Altstädte und Ortskerne, wie sie in vielen Städten Mecklenburg-Vorpommerns nach 1990 saniert wurden. Die Gemeinde legt das Gebiet durch eine Sanierungssatzung fest und kann dabei zwischen zwei Verfahren wählen:

Merkmal	Umfassendes Verfahren	Vereinfachtes Verfahren
Besondere sanierungsrechtliche Vorschriften	anwendbar	ausgeschlossen
Ausgleichsbetrag für Bodenwertsteigerung	wird nach Abschluss erhoben	entfällt
Sanierungsvermerk im Grundbuch	ja	nein
Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB	in vollem Umfang	nur, soweit die Satzung sie vorsieht

Ob ein Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt, erfahren Eigentümer bei der Gemeinde oder aus dem Grundbuch. Auch nach Aufhebung einer Sanierungssatzung können die steuerlichen Fragen noch für Maßnahmen relevant sein, die während der Laufzeit begonnen wurden.

Im umfassenden Sanierungsverfahren bedürfen nach § 144 BauGB unter anderem folgende Vorgänge einer schriftlichen Genehmigung der Gemeinde:

• Bauvorhaben, wesentliche Veränderungen und erhebliche Wertsteigerungen von Grundstücken,
• der Verkauf eines Grundstücks und die Bestellung von Grundpfandrechten,
• die Teilung eines Grundstücks und die Begründung von Wohnungseigentum,
• langfristige Miet- und Pachtverträge.

Diese Genehmigungen sollen sicherstellen, dass die Sanierungsziele nicht unterlaufen werden. Sie werden in der Regel erteilt, wenn das Vorhaben den Zielen entspricht.

Die erhöhten Absetzungen gelten nicht für den Kaufpreis eines Gebäudes, sondern für die Kosten bestimmter Baumaßnahmen:

• § 7h EStG: Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen.
• § 7i EStG: Baumaßnahmen an Baudenkmalen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Denkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind.
• § 10f EStG: Entsprechende Begünstigung für selbst genutzte Wohnungen als Sonderausgabenabzug.

Begünstigt sind auch Maßnahmen, die ein Käufer nach Abschluss des Kaufvertrags durchführen lässt, etwa beim Erwerb einer sanierten Wohnung im Denkmal vom Bauträger. Dann wird der auf die Sanierung entfallende Teil des Kaufpreises gesondert ausgewiesen.

Die Bescheinigung

Voraussetzung für die Steuervergünstigung ist eine Bescheinigung der zuständigen Stelle: bei § 7h der Gemeinde, bei § 7i der Denkmalbehörde. Die Bescheinigung bestätigt, dass die Maßnahmen begünstigt sind und in welcher Höhe Kosten angefallen sind. Ohne vorherige Abstimmung wird sie häufig verweigert. Deshalb gilt: Erst abstimmen, dann bauen.

Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung

Im umfassenden Verfahren erhebt die Gemeinde nach Abschluss der Sanierung von den Eigentümern einen Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB. Er entspricht der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwerts, die durch die öffentlichen Maßnahmen im Gebiet entstanden ist, etwa durch neu gestaltete Straßen und Plätze. Der Betrag wird von Gutachtern ermittelt und kann auf Antrag vorzeitig abgelöst werden. Käufer sollten klären, ob der Ausgleichsbetrag bereits gezahlt wurde.

Die Sonderabschreibung kann die Wirtschaftlichkeit einer Altbausanierung erheblich verbessern. Gleichzeitig ist die Sanierung von Baudenkmalen und Gebäuden in historischen Ortslagen planerisch anspruchsvoll. Anforderungen des Denkmalschutzes, des Brandschutzes, der Energieeinsparung und des Wohnkomforts müssen sorgfältig aufeinander abgestimmt werden.

Bräuer Architekten begleitet denkmalgerechte Sanierungen von der genauen Bestandsdokumentation über die Abstimmung mit Gemeinde und Denkmalbehörde bis zur Kostenaufstellung für die Bescheinigung. Ein präzises Bestandsaufmaß oder ein 3D-Laserscan schafft die Grundlage für die Abstimmung und für die spätere Abrechnung der begünstigten Kosten.

• Mit den Arbeiten wird begonnen, bevor die Maßnahmen mit Gemeinde oder Denkmalbehörde abgestimmt sind.
• Kosten werden nicht nach begünstigten und nicht begünstigten Maßnahmen getrennt erfasst.
• Die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB für Kauf, Teilung oder Grundschuld wird übersehen.
• Der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung wird bei der Kalkulation nicht berücksichtigt.
• Es wird angenommen, dass auch der Kaufpreis des Altbaus erhöht abgeschrieben werden kann.

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Kann ich die Denkmal-AfA auch bei selbst genutztem Wohneigentum nutzen?

Ja, über § 10f EStG. Die begünstigten Kosten können dann zehn Jahre lang mit jeweils bis zu 9 Prozent als Sonderausgaben abgezogen werden.

Wo erfahre ich, ob mein Haus in einem Sanierungsgebiet liegt?

Bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung. Im umfassenden Verfahren ist zudem ein Sanierungsvermerk im Grundbuch eingetragen.

Werden auch Neubauten in Sanierungsgebieten gefördert?

Nein. Die erhöhten Absetzungen nach § 7h EStG gelten für Modernisierung und Instandsetzung bestehender Gebäude, nicht für Neubauten.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.