Instandsetzung

Thema: Haus, Bestand & Sanierung · Redaktion: Bräuer Architekten

Instandsetzung bezeichnet alle Maßnahmen, mit denen der bestimmungsgemäße, gebrauchsfähige Zustand eines Bauwerks oder Bauteils wiederhergestellt wird, nachdem er durch Abnutzung, Alterung, Witterung oder Schäden beeinträchtigt wurde. Beispiele sind die Reparatur eines undichten Dachs, der Austausch verrotteter Holzbalken oder die Sanierung von Putzschäden. Die Instandsetzung ist von Instandhaltung, Modernisierung und Umbau zu unterscheiden, weil für diese Begriffe in Baurecht, Mietrecht, Steuerrecht und Honorarrecht unterschiedliche Folgen gelten.

• Instandsetzung stellt einen früheren, gebrauchsfähigen Zustand wieder her.
• Instandhaltung erhält den Zustand vorbeugend, etwa durch Wartung und Pflege.
• Modernisierung verbessert ein Gebäude über den ursprünglichen Zustand hinaus, zum Beispiel energetisch.
• Instandhaltungsarbeiten sind nach der Landesbauordnung verfahrensfrei.
• Die Abgrenzung ist für Mieterhöhungen, steuerliche Behandlung und Förderung entscheidend.

Begriff	Ziel	Beispiel
Instandhaltung	Erhaltung des Sollzustands, Vorbeugung	Wartung der Heizung, Reinigung der Dachrinnen, Anstrich von Holzfenstern
Instandsetzung	Wiederherstellung nach Schaden oder Verschleiß	Reparatur eines Wasserschadens, Erneuerung schadhafter Dachziegel
Modernisierung	nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswerts oder Energieeinsparung	Dämmung der Fassade, Einbau eines Aufzugs, neue Wärmepumpe
Umbau	Umgestaltung mit Eingriffen in Konstruktion oder Bestand	Grundrissänderung, Durchbruch tragender Wände
Sanierung	Sammelbegriff für umfassende Maßnahmen	Kombination aus Instandsetzung und Modernisierung

In der Praxis gehen die Maßnahmen oft ineinander über. Wird ein defektes Fenster durch ein deutlich besser gedämmtes ersetzt, liegt sowohl eine Instandsetzung als auch eine Modernisierung vor. Für die rechtliche Bewertung kann es dann auf eine Aufteilung der Kosten ankommen.

Nach § 61 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern sind Instandhaltungsarbeiten verfahrensfrei. Auch viele Instandsetzungen, die den bisherigen Zustand wiederherstellen, bedürfen keiner Genehmigung. Anders kann es sein, wenn in tragende Bauteile eingegriffen wird, wenn sich das äußere Erscheinungsbild ändert oder wenn es sich um ein Baudenkmal handelt. Bei Denkmalen ist für Instandsetzungen in der Regel eine denkmalrechtliche Genehmigung erforderlich. Werden Bauteile erneuert, sind außerdem die Anforderungen des Gebäudeenergierechts an den Wärmeschutz zu beachten.

• Mietrecht: Instandsetzungen sind Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter dulden muss, deren Kosten der Vermieter aber nicht über eine Modernisierungsmieterhöhung umlegen darf. Bei kombinierten Maßnahmen ist der Instandsetzungsanteil herauszurechnen.
• Wohnungseigentum: Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ist Aufgabe der Gemeinschaft und wird in der Regel aus der Erhaltungsrücklage finanziert. Darüber beschließen die Eigentümer mit Mehrheit.
• Steuerrecht: Kosten für Instandsetzungen an vermieteten Gebäuden sind in der Regel sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten nur über die Abschreibung berücksichtigt.
• Honorarrecht: Die HOAI definiert Instandsetzungen als eigene Objektart und sieht für Leistungen im Bestand Zuschläge vor.

1. Bestandsaufnahme: Erfassung des Gebäudes und der Schäden, unterstützt durch ein Bestandsaufmaß und eine Fotodokumentation.
2. Ursachenanalyse: Klärung, warum der Schaden entstanden ist, etwa durch Feuchtemessungen, Bauteilöffnungen oder Gutachten.
3. Instandsetzungskonzept: Festlegung von Maßnahmen, Materialien und Reihenfolge, gegebenenfalls in Varianten.
4. Kosten und Vergabe: Kostenermittlung nach DIN 276, Ausschreibung und Auftragsvergabe.
5. Ausführung und Kontrolle: Bauüberwachung, Abnahme und Dokumentation.

Der wichtigste Schritt ist die Ursachenanalyse. Wer nur Symptome beseitigt, etwa Schimmel überstreicht oder einen feuchten Putz erneuert, ohne die Ursache zu beheben, erlebt den Schaden bald erneut.

Typische Schadensbilder

Häufige Anlässe für Instandsetzungen sind Feuchtigkeit in Kellern und Sockelbereichen, undichte Dächer und Anschlüsse, Risse in Mauerwerk und Putz, Holzschäden durch Pilze oder Insekten, korrodierte Bewehrung an Betonbauteilen und verschlissene Fenster. Jedes Schadensbild erfordert eine eigene Diagnose. Ein Riss kann harmlos sein oder auf Setzungen hinweisen, Feuchtigkeit kann von außen eindringen oder durch Kondensat im Raum entstehen. Erst die richtige Diagnose führt zur dauerhaften Lösung.

Eine notwendige Instandsetzung ist oft ein guter Anlass, das Gebäude weiterzuentwickeln. Muss das Dach ohnehin neu eingedeckt werden, kann gleichzeitig gedämmt und eine Photovoltaikanlage vorbereitet werden. Muss die Fassade instand gesetzt werden, kann eine Dämmung wirtschaftlich ergänzt werden. Ein individueller Sanierungsfahrplan hilft, solche Kopplungen zu planen und Förderungen zu nutzen.

Regelmäßige Instandhaltung und rechtzeitige Instandsetzung erhalten den Wert eines Gebäudes und verhindern Folgeschäden. Ein aufgeschobener Instandhaltungsstau führt dagegen oft zu deutlich höheren Kosten. Bräuer Architekten unterstützt Eigentümer bei Schadensaufnahme, Instandsetzungsplanung und Bauüberwachung, insbesondere bei Altbauten und Denkmalen.

• Schäden werden beseitigt, ohne die Ursache zu klären.
• Instandsetzung und Modernisierung werden bei der Kostenaufteilung nicht getrennt.
• Bei Denkmalen wird ohne Genehmigung instand gesetzt.
• Anforderungen an den Wärmeschutz bei der Erneuerung von Bauteilen werden übersehen.
• Instandsetzungen werden einzeln beauftragt, statt sie sinnvoll zu bündeln.

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• Denkmalgerechte Sanierung – Denkmalgerechte Sanierung bezeichnet die Instandsetzung, Modernisierung und Umnutzung eines Baudenkmals unter Wahrung seiner geschichtlichen, künstlerischen und …
• Bestandsaufmaß – Ein Bestandsaufmaß dokumentiert den tatsächlichen Ist-Zustand eines Gebäudes vor Umbau-, Sanierungs- oder Aufteilungsmaßnahmen.
• Qualitätssicherung am Bau – Qualitätssicherung am Bau umfasst alle Maßnahmen, mit denen sichergestellt wird, dass ein Bauwerk so geplant und ausgeführt wird, wie es vertraglich vereinbart ist …
• Sanierungsgebiet und Denkmal-AfA – Wer ein Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet modernisiert oder ein Baudenkmal saniert, kann die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen …
• Gemeinschaftseigentum (WEG) – Gemeinschaftseigentum umfasst das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung?

Instandhaltung beugt Schäden vor und erhält den Zustand, Instandsetzung stellt einen beeinträchtigten Zustand wieder her.

Brauche ich für eine Instandsetzung eine Baugenehmigung?

Meist nicht. Ausnahmen gelten bei Eingriffen in tragende Bauteile, bei Änderungen des Erscheinungsbilds und bei Baudenkmalen.

Kann ich Instandsetzungskosten auf Mieter umlegen?

Nein. Instandsetzungskosten trägt der Vermieter. Nur Modernisierungen können unter bestimmten Voraussetzungen zu einer Mieterhöhung führen.

Sind Instandsetzungskosten steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Gebäuden in der Regel ja, als Erhaltungsaufwand. In den ersten drei Jahren nach einem Kauf gelten Sonderregeln. Die genaue Einordnung sollte mit der Steuerberatung abgestimmt werden.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung.