Vorkaufsrecht der Gemeinde

Thema: Baurecht & Genehmigung · Redaktion: Bräuer Architekten

Das gemeindliche Vorkaufsrecht erlaubt einer Gemeinde, in einen Kaufvertrag über ein Grundstück einzutreten und das Grundstück anstelle des Käufers zu erwerben. Es ist in den §§ 24 bis 28 BauGB geregelt und dient städtebaulichen Zielen, etwa der Sicherung von Flächen für öffentliche Zwecke, Sanierungsgebieten oder dem Wohnungsbau. Bei fast jedem Grundstückskauf holt der Notar deshalb eine Erklärung der Gemeinde ein, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausübt.

• Das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB besteht kraft Gesetzes in bestimmten Gebieten.
• Das besondere Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB begründet die Gemeinde durch Satzung.
• Die Gemeinde kann das Recht nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben.
• Das Wohl der Allgemeinheit muss die Ausübung rechtfertigen.
• Für den Kauf von Wohnungseigentum und Erbbaurechten besteht das Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht.

Fall	Grundlage
Flächen für öffentliche Zwecke oder Ausgleichsmaßnahmen im Bebauungsplan	§ 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
Grundstücke in Umlegungsgebieten	§ 24 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
Grundstücke in förmlich festgelegten Sanierungs- und Entwicklungsgebieten	§ 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB
Grundstücke im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung oder eines Stadtumbaugebiets	§ 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB
unbebaute Flächen im Außenbereich, für die der Flächennutzungsplan Wohnbauflächen darstellt, und unbebaute Wohnbauflächen im Innenbereich	§ 24 Abs. 1 Nr. 5 und 6 BauGB
Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach Rechtsverordnung	§ 25 Abs. 1 Nr. 3 BauGB
durch Satzung festgelegte Gebiete für städtebauliche Maßnahmen	§ 25 BauGB

Daneben gibt es Vorkaufsrechte nach anderen Gesetzen, etwa im Naturschutz- oder Denkmalrecht der Länder.

1. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und teilt ihn der Gemeinde mit.
2. Die Gemeinde prüft, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ob sie es ausüben will.
3. Übt sie es nicht aus oder besteht keines, erteilt sie ein Negativzeugnis.
4. Erst mit dem Negativzeugnis darf das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen.
5. Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht aus, kommt der Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Gemeinde zustande.

Die Frist für die Ausübung beträgt drei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags. Das Negativzeugnis wird in vielen Fällen deutlich schneller erteilt.

Die Gemeinde darf das Vorkaufsrecht nur ausüben, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt, und muss den Verwendungszweck angeben. Ausgeschlossen ist es etwa, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans bebaut ist und genutzt wird. Der Käufer kann die Ausübung abwenden, wenn er sich verpflichtet, das Grundstück entsprechend den städtebaulichen Zielen zu nutzen, und dazu in der Lage ist. Diese Abwendungsvereinbarung wird mit der Gemeinde geschlossen.

Das Bundesverwaltungsgericht hat 2021 entschieden, dass die Ausübung in Milieuschutzgebieten nicht allein auf die Annahme gestützt werden darf, der Käufer werde künftig Ziele der Erhaltungssatzung gefährden.

Grundsätzlich tritt die Gemeinde zu den Bedingungen des Kaufvertrags ein. Liegt der vereinbarte Kaufpreis deutlich über dem Verkehrswert, kann sie den Kaufpreis auf den Verkehrswert begrenzen. Der Verkäufer kann dann vom Vertrag zurücktreten. Für Flächen, die für öffentliche Zwecke benötigt werden, kann der Preis nach dem Entschädigungswert bemessen werden.

Für Käufer bedeutet das Vorkaufsrecht vor allem Zeitbedarf bis zur Eintragung und ein gewisses Restrisiko. Wer ein Grundstück in einem Sanierungsgebiet, Erhaltungsgebiet oder mit öffentlichen Flächen im Bebauungsplan kauft, sollte das Vorkaufsrecht früh klären und seine Pläne gegebenenfalls mit der Gemeinde abstimmen.

Bräuer Architekten prüft bei Grundstücksanalysen Bebauungspläne, Satzungen und Gebietsfestlegungen und zeigt, wie ein Vorhaben mit den städtebaulichen Zielen der Gemeinde vereinbar ist. Das kann auch für eine Abwendungsvereinbarung hilfreich sein.

• Es wird mit Planungen begonnen, bevor das Negativzeugnis vorliegt.
• Die Lage in einem Sanierungs- oder Erhaltungsgebiet wird beim Kauf übersehen.
• Die Möglichkeit einer Abwendungsvereinbarung wird nicht genutzt.
• Der Zeitbedarf für das Negativzeugnis wird bei der Finanzierung nicht berücksichtigt.
• Landesrechtliche Vorkaufsrechte werden übersehen.

• Erhaltungssatzung – Mit einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB kann eine Gemeinde Gebiete festlegen, in denen der Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung und teilweise auch die …
• Bebauungsplan – Der Bebauungsplan steuert verbindlich, wie Grundstücke in einem abgegrenzten Gebiet genutzt und bebaut werden dürfen.
• Grundbuch – Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke mit ihren Eigentümern, Rechten und Belastungen verzeichnet sind.
• Sanierungsgebiet – Wer ein Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet modernisiert oder ein Baudenkmal saniert, kann die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen …
• Veränderungssperre – Eine Veränderungssperre ist eine Satzung, mit der eine Gemeinde während der Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans verhindert, dass im Plangebiet vollendete …

Was ist ein Negativzeugnis?

Die Bescheinigung der Gemeinde, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Ohne sie wird der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen.

Wie lange hat die Gemeinde Zeit?

Drei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags.

Gilt das Vorkaufsrecht auch für Eigentumswohnungen?

Grundsätzlich nicht. Beim Kauf von Wohnungseigentum und Erbbaurechten steht der Gemeinde kein Vorkaufsrecht nach dem BauGB zu.

Kann ich das Vorkaufsrecht verhindern?

In manchen Fällen durch eine Abwendungsvereinbarung, in der sich der Käufer zu einer Nutzung entsprechend den städtebaulichen Zielen verpflichtet.

Zahlt die Gemeinde den vereinbarten Preis?

In der Regel ja. Liegt er deutlich über dem Verkehrswert, kann sie ihn auf den Verkehrswert begrenzen.

Wer holt das Negativzeugnis ein?

Üblicherweise der Notar im Rahmen der Vertragsabwicklung.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.