Abgeschlossenheitserklärung (WEG)

Die Abgeschlossenheitserklärung als Grundlage des Wohnungseigentums

Was ist eine Abgeschlossenheitserklärung?

Die Abgeschlossenheitserklärung ist eine öffentlich-rechtliche Bescheinigung der Bauaufsichtsbehörde, mit der bestätigt wird, dass einzelne Wohnungen oder sonstige Nutzungseinheiten eines Gebäudes den Anforderungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) entsprechen und räumlich abgeschlossen sind.

Sie bildet die unverzichtbare Voraussetzung für die Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz und ist damit die Grundlage jeder späteren Teilung eines Gebäudes in rechtlich selbstständige Eigentumseinheiten.

Ohne eine Abgeschlossenheitsbescheinigung kann das Grundbuchamt in der Regel keine Teilungserklärung vollziehen und keine separaten Wohnungsgrundbücher anlegen.

Die rechtliche Grundlage ergibt sich insbesondere aus § 3 Absatz 2 WEG sowie der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA).

Was bedeutet „abgeschlossen“ im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes?

Eine Wohnung oder Nutzungseinheit gilt als abgeschlossen, wenn sie baulich eindeutig von anderen Bereichen getrennt ist und einen eigenen, abschließbaren Zugang besitzt.

Die Abgeschlossenheit soll sicherstellen, dass jede Eigentumseinheit unabhängig von anderen Eigentümern genutzt werden kann.

Typische Voraussetzungen sind:

• eigener abschließbarer Zugang
• räumliche Trennung von anderen Einheiten
• feste Wände und Decken als Begrenzung
• eigenständige Nutzbarkeit
• eindeutige Zuordnung von Nebenräumen
• nachvollziehbare Darstellung in den Aufteilungsplänen

Bei Wohnungen müssen grundsätzlich alle für die Haushaltsführung erforderlichen Räume innerhalb der Einheit vorhanden sein.

Hierzu gehören regelmäßig:

• Wohnräume
• Küche oder Kochgelegenheit
• Bad oder Sanitärbereich
• Flur- und Erschließungsflächen

Bei Teileigentum, beispielsweise Büro-, Praxis- oder Gewerbeeinheiten, gelten die Anforderungen entsprechend der jeweiligen Nutzung.

Warum wird eine Abgeschlossenheitserklärung benötigt?

Die Bescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn ein Gebäude in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt werden soll.

Typische Anwendungsfälle sind:

Aufteilung eines Mehrfamilienhauses

Ein bisher im Alleineigentum stehendes Mehrfamilienhaus soll in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden.

Verkauf einzelner Wohnungen

Eigentümer möchten Wohnungen separat veräußern, vererben oder beleihen.

Umwandlung von Mietwohnungen

Bestandsgebäude werden in Eigentumswohnungen umgewandelt.

Gewerbliche Aufteilungen

Büro-, Praxis-, Laden- oder Lagereinheiten sollen rechtlich eigenständig werden.

Nachträgliche Teilungen

Bestehende Gebäude werden aufgrund geänderter Eigentums- oder Nutzungsverhältnisse neu aufgeteilt.

In allen Fällen stellt die Abgeschlossenheitserklärung den ersten formellen Schritt auf dem Weg zur Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum dar.

Welche Unterlagen sind für den Antrag erforderlich?

Der Umfang der einzureichenden Unterlagen richtet sich nach den Vorgaben der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde.

Typischerweise werden benötigt:

• Antragsformular
• aktueller Grundbuchbezug
• Flurkarte oder Liegenschaftskarte
• Aufteilungspläne
• Grundrisse aller Geschosse
• Schnitte
• Ansichten
• Keller- und Dachgeschosspläne
• Nachweis der Raumzuordnungen
• gegebenenfalls Vollmachten

Besondere Bedeutung kommt den Aufteilungsplänen zu.

Diese müssen sämtliche Wohnungen, Nebenräume und Gemeinschaftsflächen eindeutig darstellen und fortlaufend nummerieren.

Die Nummerierung bildet später die Grundlage der Teilungserklärung und der Eintragung im Grundbuch.

Die Aufteilungspläne als Kern des Verfahrens

Der wichtigste Bestandteil des Antrags sind die sogenannten Aufteilungspläne.

Sie dokumentieren exakt, welche Räume welchem zukünftigen Eigentum zugeordnet werden.

Dargestellt werden unter anderem:

• Wohnungen
• Gewerbeeinheiten
• Keller
• Dachbodenräume
• Abstellräume
• Stellplätze
• Garagen
• Gemeinschaftsflächen

Jede Sondereigentumseinheit erhält eine eindeutige Nummer.

Diese Nummern werden später in der Teilungserklärung, den notariellen Urkunden und den Wohnungsgrundbüchern übernommen.

Fehler oder Unklarheiten in den Aufteilungsplänen führen häufig zu Nachforderungen der Behörde oder zu Problemen bei der späteren Grundbucheintragung.

Wer darf Aufteilungspläne erstellen?

Grundsätzlich können Eigentümer die Pläne selbst einreichen.

In der Praxis werden Aufteilungspläne jedoch meist durch:

• Architekten
• Bauingenieure
• Vermessungsingenieure
• Fachplaner für Bestandsdokumentation

erstellt.

Insbesondere bei älteren Gebäuden liegen häufig keine aktuellen Bestandspläne vor.

In solchen Fällen ist zunächst ein präzises Gebäudeaufmaß erforderlich.

Moderne Aufmaßverfahren wie digitales Aufmaß oder 3D-Laserscanning ermöglichen dabei eine schnelle und rechtssichere Erfassung des tatsächlichen Gebäudebestands.

Erst auf dieser Grundlage können korrekte Aufteilungspläne erstellt werden.

Ablauf des Antragsverfahrens

Schritt 1 – Bestandsaufnahme

Zunächst wird geprüft, ob aktuelle und verlässliche Planunterlagen vorhanden sind.

Fehlen diese oder entsprechen sie nicht dem tatsächlichen Zustand, erfolgt ein Gebäudeaufmaß.

Schritt 2 – Erstellung der Aufteilungspläne

Die Bestandsdaten werden in normgerechte Aufteilungspläne überführt.

Dabei erfolgt die Zuordnung sämtlicher Räume und Nebenflächen.

Schritt 3 – Antragstellung

Der Eigentümer oder dessen Bevollmächtigter reicht die Unterlagen bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ein.

Schritt 4 – Behördliche Prüfung

Die Behörde prüft insbesondere:

• räumliche Abgeschlossenheit
• eindeutige Zuordnung der Räume
• Vollständigkeit der Unterlagen
• Übereinstimmung mit den gesetzlichen Anforderungen

Schritt 5 – Ausstellung der Bescheinigung

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt.

Schritt 6 – Notarielle Teilungserklärung

Mit der Bescheinigung kann anschließend die Teilungserklärung notariell beurkundet werden.

Schritt 7 – Grundbucheintragung

Das Grundbuchamt legt die einzelnen Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbücher an.

Erst danach entstehen die rechtlich selbstständigen Eigentumseinheiten.

Häufige Probleme bei Bestandsgebäuden

Gerade bei älteren Gebäuden treten regelmäßig Besonderheiten auf.

Typische Beispiele sind:

• fehlende Bestandspläne
• nicht genehmigte Umbauten
• nachträglich ausgebaute Dachgeschosse
• geänderte Raumaufteilungen
• zusammengelegte Wohnungen
• unklare Kellerzuordnungen
• fehlende Abtrennungen von Nebenräumen

In solchen Fällen muss zunächst geklärt werden, ob der tatsächliche Bestand den Anforderungen der Abgeschlossenheit entspricht oder ob bauliche Anpassungen erforderlich sind.

Ein professionelles Aufmaß hilft dabei, den tatsächlichen Zustand rechtssicher zu dokumentieren.

Abgeschlossenheitserklärung und Baurecht

Häufig wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung mit einer Baugenehmigung verwechselt.

Tatsächlich verfolgen beide Verfahren unterschiedliche Ziele.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt ausschließlich die räumliche Abgeschlossenheit im Sinne des Wohnungseigentumsrechts.

Sie ersetzt keine:

• Baugenehmigung
• Nutzungsänderung
• Brandschutzprüfung
• Stellplatzgenehmigung
• bauordnungsrechtliche Zulassung

Daher kann es vorkommen, dass eine Einheit zwar als abgeschlossen bescheinigt wird, gleichzeitig aber baurechtliche Fragen gesondert geklärt werden müssen.

Eine frühzeitige Prüfung durch erfahrene Architekten oder Fachplaner verhindert hier spätere Probleme.

Welche Kosten entstehen?

Die Kosten setzen sich regelmäßig aus mehreren Bestandteilen zusammen.

Hierzu gehören:

• Gebäudeaufmaß
• Erstellung der Aufteilungspläne
• Behördengebühren
• notarielle Teilungserklärung
• Grundbuchkosten

Die eigentlichen Behördengebühren fallen meist vergleichsweise gering aus.

Den größten Aufwand verursacht häufig die Erstellung präziser Bestands- und Aufteilungsunterlagen.

Insbesondere bei größeren Wohnanlagen, Gewerbeobjekten oder denkmalgeschützten Gebäuden ist hierfür eine fachkundige Bestandsaufnahme erforderlich.

Vorteile professionell erstellter Aufteilungsunterlagen

Eine fachgerechte Vorbereitung des Antrags bietet zahlreiche Vorteile:

• schnellere Bearbeitung durch die Behörde
• geringeres Risiko von Nachforderungen
• rechtssichere Raumzuordnungen
• klare Grundlage für die Teilungserklärung
• höhere Vermarktungsfähigkeit der Immobilie
• sichere Grundbucheintragung
• langfristig nutzbare Bestandsdokumentation

Besonders bei Mehrfamilienhäusern, Wohnanlagen und Gewerbeimmobilien können sorgfältig erstellte Aufteilungsunterlagen erhebliche Zeit- und Kostenersparnisse bewirken.

Fazit

Die Abgeschlossenheitserklärung ist die zentrale Voraussetzung für die Bildung von Wohnungs- und Teileigentum. Sie bestätigt, dass Wohnungen, Gewerbeeinheiten und zugehörige Nebenräume den Anforderungen des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechen und eigenständig nutzbar sind.

Grundlage jedes erfolgreichen Antrags sind präzise Bestandsunterlagen und fachgerecht erstellte Aufteilungspläne. Gerade bei älteren Gebäuden sind aktuelle Bauzeichnungen häufig nicht vorhanden oder entsprechen nicht mehr dem tatsächlichen Zustand. Ein professionelles Gebäudeaufmaß bildet deshalb in vielen Fällen den ersten Schritt des Verfahrens.

Wer Aufmaß, Aufteilungsplanung und Antragstellung frühzeitig aufeinander abstimmt, schafft die Voraussetzungen für eine zügige behördliche Bearbeitung, eine rechtssichere Teilungserklärung und eine erfolgreiche Eintragung der einzelnen Eigentumseinheiten im Grundbuch.

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Weiterführende Informationen

• Gebäudeaufmaß und Bestandsaufnahme

• 3D-Laserscanning von Bestandsgebäuden

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

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