Bauen im Bestand

Thema: Haus, Bestand & Sanierung · Redaktion: Bräuer Architekten

Bauen im Bestand umfasst alle Bauaufgaben an bestehenden Gebäuden: Umbau, Sanierung, Modernisierung, Aufstockung, Anbau und Umnutzung. Es macht inzwischen den größten Teil des Bauvolumens im Wohnungsbau in Deutschland aus. Anders als beim Neubau beginnt die Planung nicht auf der grünen Wiese, sondern mit einem Gebäude, dessen Konstruktion, Zustand und Rechtslage zuerst verstanden werden müssen. Bestandsbauten sind zudem ein großer Klimaschutzbeitrag, weil die im Rohbau gebundene graue Energie erhalten bleibt.

• Am Anfang steht eine gründliche Bestandsaufnahme mit Aufmaß und Bauteiluntersuchung.
• Der Bestandsschutz deckt das Vorhandene, nicht jede Änderung.
• Kosten und Termine sind schwerer kalkulierbar, Reserven sind unverzichtbar.
• Die HOAI berücksichtigt den Mehraufwand über Umbauzuschlag und mitzuverarbeitende Bausubstanz.
• Für energetische Sanierungen gibt es umfangreiche Förderung.

Aufgabe	Beispiele
Sanierung und Modernisierung	Dämmung, Fenster, Heizung, Bäder, Elektrik, siehe Altbausanierung und Kernsanierung
Umbau	neue Grundrisse, tragende Wände entfernen, Erschließung ändern
Erweiterung	Aufstockung, Anbau, Dachgeschossausbau
Umnutzung	Gewerbe zu Wohnen, Scheune zu Wohnhaus, Wohnung zu Praxis
Aufteilung	Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen, siehe Aufteilungsplanung
Denkmal	Denkmalgerechte Sanierung

Alte Pläne fehlen oft oder stimmen nicht mit dem Gebäude überein. Ein Bestandsaufmaß, heute meist mit 3D-Laserscanning, liefert die Geometrie. Dazu kommen Bauteilöffnungen, Untersuchungen zu Feuchte, Holzschäden und Schadstoffen wie Asbest und eine Einschätzung der Tragfähigkeit. Je gründlicher diese Phase, desto weniger Überraschungen auf der Baustelle.

Ein Bestandsgebäude genießt Bestandsschutz für seine genehmigte Nutzung und Gestalt. Wer wesentlich umbaut oder die Nutzung ändert, muss häufig die heutigen Anforderungen erfüllen, etwa an Brandschutz, Rettungswege, Schallschutz oder Stellplätze. Auch die energetischen Anforderungen des Gebäudeenergierechts greifen, wenn Bauteile erneuert werden. Bei Denkmalen kommt die Abstimmung mit der Denkmalbehörde hinzu.

Im Bestand verstecken sich Risiken hinter Putz und Bodenbelägen: marode Balkenköpfe, fehlende Abdichtungen, unerwartete Leitungen. Eine Kostenreserve von zehn bis zwanzig Prozent ist realistisch, bei unsanierten Altbauten auch mehr. Gleichzeitig ist Bauen im Bestand oft günstiger als Abriss und Neubau, vor allem wenn Rohbau und Lage gut sind.

Der wichtigste Schritt ist eine ehrliche Bestandsaufnahme vor der Entscheidung. Sie zeigt, was das Gebäude kann, was es kostet und ob sich ein Umbau lohnt.

Bräuer Architekten ist auf Bauen im Bestand spezialisiert: vom Laseraufmaß über die Bewertung der Substanz bis zur Planung von Umbau, Aufstockung, Sanierung und Aufteilung in Rostock und Mecklenburg-Vorpommern.

• Liegen verlässliche Pläne vor oder wird ein Aufmaß benötigt?
• Sind Tragwerk, Feuchte, Holz und Schadstoffe untersucht?
• Welche Genehmigungen und Anforderungen greifen durch den Umbau?
• Ist eine Kostenreserve eingeplant?
• Welche Förderprogramme kommen in Frage?

• Geplant wird auf Grundlage alter Pläne ohne Aufmaß.
• Untersuchungen werden gespart und auf die Baustelle verschoben.
• Der Bestandsschutz wird überschätzt.
• Es fehlt eine Kostenreserve für Unvorhergesehenes.

• Bestandsaufmaß – Ein Bestandsaufmaß dokumentiert den tatsächlichen Ist-Zustand eines Gebäudes vor Umbau-, Sanierungs- oder Aufteilungsmaßnahmen.
• Altbausanierung – Altbausanierung umfasst alle Maßnahmen, mit denen ein älteres Gebäude instand gesetzt, modernisiert und an heutige Anforderungen angepasst wird.
• Bestandsschutz – Bestandsschutz bedeutet, dass ein rechtmäßig errichtetes Gebäude in seinem Bestand und seiner bisherigen Nutzung erhalten bleiben darf, auch wenn es heutigen Vorschriften nicht mehr entspricht.
• Umbauzuschlag nach HOAI – Der Umbauzuschlag ist ein prozentualer Aufschlag auf das Architektenhonorar für Umbauten und Modernisierungen nach der HOAI. Er gleicht den Mehraufwand aus, der beim Planen und Bauen im Bestand entsteht.
• Mitzuverarbeitende Bausubstanz – Mitzuverarbeitende Bausubstanz ist der Teil eines bestehenden Gebäudes, der bei einem Umbau oder einer Sanierung technisch oder gestalterisch in die Planung einbezogen wird.

Was bedeutet Bauen im Bestand?

Alle Bauaufgaben an bestehenden Gebäuden, von der Sanierung bis zur Aufstockung und Umnutzung.

Ist Umbau günstiger als Neubau?

Oft ja, besonders bei gutem Rohbau. Das zeigt erst eine Bestandsaufnahme verlässlich.

Welche Reserve sollte ich einplanen?

Meist zehn bis zwanzig Prozent, bei unsanierten Altbauten auch mehr.

Gilt der Bestandsschutz auch nach einem Umbau?

Nur für unveränderte Teile. Für Änderungen gelten in der Regel die heutigen Anforderungen.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.