Altbausanierung

Thema: Haus, Bestand & Sanierung · Redaktion: Bräuer Architekten

Altbausanierung umfasst alle Maßnahmen, mit denen ein älteres Gebäude instand gesetzt, modernisiert und an heutige Anforderungen angepasst wird. Sie reicht von einzelnen Arbeiten wie einem neuen Dach bis zur vollständigen Kernsanierung. Ziel ist meist mehr Wohnkomfort, geringerer Energieverbrauch und ein langfristiger Werterhalt, ohne den Charakter des Hauses zu verlieren.

• Am Anfang steht eine gründliche Bestandsaufnahme von Bausubstanz, Schäden und Technik.
• Die richtige Reihenfolge der Maßnahmen spart Kosten und vermeidet Bauschäden.
• Ein individueller Sanierungsfahrplan ordnet Maßnahmen sinnvoll und bringt einen Förderbonus.
• Viele Maßnahmen sind genehmigungsfrei, Eingriffe in Tragwerk oder Nutzung jedoch oft nicht.
• Für energetische Maßnahmen gibt es Zuschüsse und Kredite, die vor Beginn beantragt werden müssen.

Baualter	Typische Merkmale und Schwachstellen
vor 1918, Gründerzeit	Holzbalkendecken, Stuck, hohe Räume, oft feuchte Keller und schadhafte Balkenköpfe
1919 bis 1948	einfache Ziegelbauten, geringe Dämmung, Kriegsschäden und Reparaturen
1949 bis 1978	dünne Wände, kaum Dämmung, Wärmebrücken an Balkonen, mögliche Schadstoffe
DDR-Bauten bis 1990	Plattenbau und Blockbauweise, Typenbauten, Ersatzbaustoffe, teils asbesthaltige Materialien
1979 bis 1995	erste Wärmeschutzverordnungen, ältere Heizungstechnik

Gerade in Rostock und Mecklenburg-Vorpommern sind Klinkerfassaden, Backsteinbauten der Gründerzeit und Gebäude aus der DDR-Zeit häufig. Jede dieser Bauarten hat eigene Anforderungen an Dämmung, Feuchteschutz und Brandschutz.

Bewährt hat sich der Grundsatz: erst Schäden beseitigen, dann die Hülle verbessern, dann die Technik anpassen.

1. Statik, Feuchte und Schadstoffe klären und Schäden beheben.
2. Dach und oberste Geschossdecke dämmen.
3. Fassade und Fenster erneuern und aufeinander abstimmen.
4. Kellerdecke oder Bodenplatte dämmen.
5. Heizung erneuern, deren Leistung nach der verbesserten Hülle kleiner ausfallen kann.
6. Innenausbau, Bäder und Elektrik.

Wird zuerst die Heizung getauscht, ist sie nach der späteren Dämmung oft überdimensioniert. Werden neue dichte Fenster ohne Lüftungskonzept eingebaut, steigt das Risiko für Schimmel.

Instandsetzung und Modernisierung ohne wesentliche Änderung sind in der Regel vom Bestandsschutz gedeckt und genehmigungsfrei. Eine Genehmigung ist meist nötig, wenn tragende Bauteile in größeren Gebäuden geändert, Wohnungen geteilt oder Nutzungen geändert werden. Bei Baudenkmalen ist jede Veränderung genehmigungspflichtig, siehe Denkmalschutz in M-V. In Sanierungsgebieten und bei Erhaltungssatzungen können zusätzliche Genehmigungen erforderlich sein.

Werden Außenbauteile erneuert, gelten die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz aus dem Gebäudeenergierecht, das seit dem 29. Juli 2026 im Gebäudemodernisierungsgesetz geregelt ist.

Energetische Maßnahmen werden über die Bundesförderung für effiziente Gebäude gefördert, entweder als Einzelmaßnahmen oder als Sanierung zum Effizienzhaus. Hinzu kommen steuerliche Vorteile für selbst genutzte Immobilien und erhöhte Abschreibungen für Denkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten. Förderanträge müssen in der Regel vor Beginn der Maßnahme gestellt werden.

Keine Altbausanierung gelingt ohne verlässliche Grundlagen. Dazu gehören ein genaues Aufmaß aller Geschosse, die Prüfung von Tragwerk und Holzbalkendecken, Feuchtemessungen in Keller und Sockel, eine Untersuchung auf Schadstoffe wie Asbest sowie die Erfassung von Heizung, Leitungen und Elektrik. Hinzu kommen die rechtlichen Unterlagen: Baugenehmigungen, Denkmalstatus, Grundbuch und gegebenenfalls Baulasten.

Aus diesen Informationen ergibt sich, welche Maßnahmen notwendig, welche sinnvoll und welche verzichtbar sind. Erst dann lassen sich Kosten seriös schätzen und Fördermittel gezielt beantragen. Bauteilöffnungen an kritischen Stellen, etwa an Balkenköpfen oder hinter Verkleidungen, verringern das Risiko teurer Überraschungen während der Bauzeit erheblich.

Ein sanierter Altbau verbindet Charakter mit Komfort und kann energetisch mit einem Neubau mithalten. Der Weg dorthin ist aber komplexer als ein Neubau, weil der Bestand Überraschungen bereithält. Eine sorgfältige Planung und realistische Budgets mit Reserven sind entscheidend.

Bräuer Architekten beginnt jede Altbausanierung mit einem 3D-Laserscan und einem Bestandsmodell. Darauf aufbauend entwickeln wir das Sanierungskonzept, kümmern uns um Genehmigungen und begleiten die Ausführung bis zur Abnahme.

• Es wird ohne Bestandsaufnahme mit den Arbeiten begonnen.
• Die Heizung wird vor der Dämmung getauscht und ist später zu groß.
• Neue Fenster werden ohne Lüftungskonzept eingebaut.
• Fördermittel werden erst nach Auftragserteilung beantragt.
• Für unvorhergesehene Schäden wird kein Puffer eingeplant.

• Kernsanierung – Eine Kernsanierung ist die umfassende Erneuerung eines Gebäudes, bei der es bis auf die tragende Grundstruktur zurückgebaut wird.
• Instandsetzung – Instandsetzung bezeichnet alle Maßnahmen, mit denen der bestimmungsgemäße, gebrauchsfähige Zustand eines Bauwerks oder Bauteils wiederhergestellt wird, nachdem er …
• Individueller Sanierungsfahrplan – Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein strukturierter Plan, der für ein bestimmtes Wohngebäude aufzeigt, wie es schrittweise oder in einem Zug …
• Wärmedämmung und WDVS – Wärmedämmung verringert den Wärmeverlust eines Gebäudes über Wände, Dach, Fenster und Boden.
• Denkmalgerechte Sanierung – Denkmalgerechte Sanierung bezeichnet die Instandsetzung, Modernisierung und Umnutzung eines Baudenkmals unter Wahrung seiner geschichtlichen, künstlerischen und …
• Bauen im Bestand – Bauen im Bestand umfasst alle Bauaufgaben an bestehenden Gebäuden: Umbau, Sanierung, Modernisierung, Aufstockung, Anbau und Umnutzung.
• Holzbalkendecke – Eine Holzbalkendecke ist eine Geschossdecke, deren Tragwerk aus nebeneinander liegenden Holzbalken besteht.
• Mauerwerkstrockenlegung – Mauerwerkstrockenlegung umfasst alle Maßnahmen, mit denen feuchtes Mauerwerk getrocknet und vor erneuter Durchfeuchtung geschützt wird.

Was kostet eine Altbausanierung?

Das hängt stark vom Zustand und Umfang ab. Eine belastbare Zahl liefert erst eine Kostenschätzung auf Grundlage einer Bestandsaufnahme.

Lohnt sich die Sanierung eines Altbaus?

Oft ja, vor allem bei guter Lage und solider Grundsubstanz. Erhalt spart zudem Rohstoffe und graue Energie.

Womit sollte ich anfangen?

Mit einer Bestandsaufnahme und einer Energieberatung. Daraus ergibt sich die sinnvolle Reihenfolge der Maßnahmen.

Brauche ich einen Architekten?

Für größere Sanierungen, Grundrissänderungen und genehmigungspflichtige Maßnahmen ist ein Architekt sehr zu empfehlen, für Bauanträge vorgeschrieben.

Was ist der Unterschied zur Kernsanierung?

Die Kernsanierung ist die umfassendste Form der Altbausanierung, bei der das Gebäude bis auf das Tragwerk zurückgebaut wird. Eine Altbausanierung kann auch nur einzelne Bereiche umfassen.

Muss ich bei einer Sanierung den Energieausweis erneuern?

Nicht automatisch. Ein neuer Ausweis ist aber sinnvoll, um die Verbesserung bei Verkauf oder Vermietung nachzuweisen.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.