Dachgeschossausbau

Thema: Haus, Bestand & Sanierung · Redaktion: Bräuer Architekten

Beim Dachgeschossausbau wird ein bisher ungenutzter oder nur als Abstellraum genutzter Dachboden zu Wohnraum oder Aufenthaltsräumen umgebaut. Er gehört zu den wirtschaftlichsten Wegen, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, weil Grundstück, Fundament und Dach bereits vorhanden sind. Rechtlich und technisch sind vor allem Raumhöhe, Rettungswege, Statik, Brand- und Wärmeschutz zu klären.

• In Mecklenburg-Vorpommern ist der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken seit 2025 auch im unbeplanten Innenbereich im Verfahren der Genehmigungsfreistellung möglich.
• Zusätzliche Stellplätze sind für einen Dachausbau in M-V nicht mehr nachzuweisen.
• Aufenthaltsräume brauchen eine ausreichende Raumhöhe und einen zweiten Rettungsweg.
• Neue Gauben oder ein angehobenes Dach verändern die Kubatur und können Abstandsflächen berühren.
• Bei Eigentumswohnungen ist die Zustimmung der Gemeinschaft nötig.

Thema	Worauf es ankommt
Raumhöhe	Aufenthaltsräume brauchen eine lichte Höhe von in der Regel 2,40 m über einem ausreichenden Teil der Grundfläche. Für die Schaffung von Wohnraum im Bestand sieht die Landesbauordnung Erleichterungen vor.
Belichtung	Fensterflächen von rund einem Achtel der Raumgrundfläche
Rettungswege	erster Rettungsweg über die Treppe, zweiter in der Regel über ein anleiterbares Fenster mit einer lichten Öffnung von mindestens 0,90 × 1,20 m
Brandschutz	Anforderungen an Decke, Trennwände und Treppe abhängig von der Gebäudeklasse
Statik	Tragfähigkeit der vorhandenen Dachbalkenlage für Wohnlasten, Estrich und Trennwände
Wärmeschutz	Dämmung des Daches nach den Anforderungen des Gebäudeenergierechts

Mit der Reform der Landesbauordnung im März 2025 hat M-V den Dachgeschossausbau erleichtert. Der Ausbau zu Wohnzwecken kann auch im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB im Verfahren der Genehmigungsfreistellung erfolgen. Die Bauvorlagen werden dann bei der Gemeinde eingereicht. Erklärt diese nicht innerhalb der Frist, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, darf gebaut werden.

Wichtig ist: Auch ohne Genehmigung müssen alle Vorschriften eingehalten werden. Die Bauvorlagen werden von einem bauvorlageberechtigten Planer erstellt, Standsicherheit und Brandschutz müssen nachgewiesen sein. Werden zusätzlich Gauben gebaut, das Dach angehoben oder neue Wohnungen gebildet, sollte früh geprüft werden, welches Verfahren gilt.

Dachfenster sind die einfachste Lösung für mehr Licht. Gauben schaffen zusätzlich Kopfhöhe und Stellfläche, verändern aber das Erscheinungsbild und die Dachkonstruktion. In vielen Bebauungsplänen und Gestaltungssatzungen gibt es Vorgaben zu Größe und Form von Gauben. Wer mehr Raum braucht, kann den Kniestock erhöhen oder das Dach aufstocken. Das ist eine Änderung der Gebäudehöhe und damit planungsrechtlich anders zu beurteilen.

Nach der Wohnflächenverordnung zählen Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m voll, Flächen zwischen 1 und 2 m zur Hälfte und Flächen unter 1 m gar nicht. Ein Dachgeschoss mit 60 m² Grundfläche kann deshalb deutlich weniger Wohnfläche haben. Für Verkauf, Vermietung und Förderung ist eine genaue Wohnflächenberechnung wichtig.

Gehört der Dachboden zum Gemeinschaftseigentum, ist für den Ausbau ein Beschluss der Eigentümer erforderlich. Soll eine neue Wohnung entstehen, müssen Teilungserklärung und Aufteilungsplan geändert und eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung eingeholt werden.

Ein ausgebautes Dachgeschoss ist im Sommer starker Hitze und im Winter großen Temperaturunterschieden ausgesetzt. Eine gute Dämmung zwischen, unter oder auf den Sparren, eine luftdichte Ebene und ein wirksamer sommerlicher Wärmeschutz sind deshalb entscheidend für den Wohnkomfort. Fehler bei der Luftdichtheit führen leicht zu Feuchteschäden in der Konstruktion.

Wird das Dach ohnehin neu eingedeckt, ist eine Aufsparrendämmung oft die beste Lösung, weil sie die Raumhöhe erhält und Wärmebrücken vermeidet.

Ein Dachgeschossausbau kann den Wert eines Hauses deutlich steigern und schafft Wohnraum ohne zusätzliche Grundstücksfläche. Damit er wirtschaftlich bleibt, müssen Statik, Rettungswege und Dämmung von Anfang an zusammen geplant werden.

Bräuer Architekten erfasst Dachstühle mit dem 3D-Laserscanner. So liegen Sparrenlage, Höhen und Schrägen exakt vor, und Wohnfläche, Gauben und Treppe lassen sich schon in der Vorplanung sicher beurteilen.

• Der zweite Rettungsweg wird nicht eingeplant.
• Die Tragfähigkeit der Holzbalkendecke wird nicht geprüft.
• Die Wohnfläche wird nach Grundfläche statt nach Wohnflächenverordnung angegeben.
• Gauben werden geplant, ohne den Bebauungsplan oder Gestaltungssatzungen zu prüfen.
• Genehmigungsfreistellung wird mit Genehmigungsfreiheit verwechselt und die Gemeinde nicht beteiligt.

• Genehmigungsfreistellung – Die Genehmigungsfreistellung ist ein Verfahren nach § 62 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V), bei dem ein Vorhaben ohne Baugenehmigung errichtet …
• Gebäudeklassen – Gebäudeklassen ordnen Gebäude nach Höhe, Zahl und Größe der Nutzungseinheiten in fünf Stufen ein.
• Wohnflächenberechnung – Die Wohnflächenberechnung nach WoFlV ermittelt die anrechenbare Wohnfläche einer Immobilie nach gesetzlich festgelegten Regeln, etwa zur Anrechnung von Balkonen, …
• Tragwerksplanung – Die Tragwerksplanung, umgangssprachlich Statik genannt, umfasst die Berechnung und konstruktive Durchbildung aller tragenden Bauteile eines Bauwerks.
• Brandschutz – Brandschutz umfasst alle baulichen, technischen und organisatorischen Maßnahmen, die der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorbeugen.
• Dämmung oberste Geschossdecke – Die oberste Geschossdecke trennt die beheizten Räume vom unbeheizten Dachraum.
• Gaube – Eine Gaube, auch Gaupe genannt, ist ein Dachaufbau mit senkrechtem Fenster, der aus einer geneigten Dachfläche herausragt.
• Dachformen – Dachformen beschreiben die Gestalt eines Daches, also Zahl, Neigung und Anordnung der Dachflächen.
• Dampfsperre und Dampfbremse – Dampfsperren und Dampfbremsen sind Bahnen oder Schichten auf der warmen Seite eines gedämmten Bauteils.

Brauche ich für den Dachausbau eine Baugenehmigung?

In M-V kann der Ausbau zu Wohnzwecken oft im Verfahren der Genehmigungsfreistellung erfolgen. Bei Gauben, Dachanhebung oder neuen Wohnungen sollte das Verfahren im Einzelfall geprüft werden.

Wie hoch muss ein Dachgeschoss für Wohnräume sein?

Aufenthaltsräume brauchen in der Regel eine lichte Höhe von 2,40 m über einem ausreichenden Teil der Fläche. Für Wohnraum im Bestand gibt es Erleichterungen.

Reicht ein Dachfenster als Rettungsweg?

Ja, wenn es ausreichend groß ist, von der Feuerwehr erreicht werden kann und richtig angeordnet ist.

Muss ich zusätzliche Stellplätze schaffen?

In Mecklenburg-Vorpommern nicht mehr, wenn Wohnraum durch Dachausbau entsteht.

Kann ich das Dachgeschoss als eigene Wohnung verkaufen?

Ja, wenn eine abgeschlossene Wohnung entsteht und die Teilung nach dem WEG vollzogen wird.

Muss die Treppe besondere Anforderungen erfüllen?

Ja. Notwendige Treppen brauchen eine Mindestbreite und eine sichere Steigung. Spindeltreppen sind nur eingeschränkt zulässig.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.