Umbauzuschlag nach HOAI

Thema: Planung, HOAI & Kosten · Redaktion: Bräuer Architekten

Der Umbauzuschlag ist ein prozentualer Aufschlag auf das Architektenhonorar für Umbauten und Modernisierungen nach der HOAI. Er gleicht den Mehraufwand aus, der beim Planen und Bauen im Bestand entsteht: unvollständige Unterlagen, Abstimmung mit vorhandenen Konstruktionen, Überraschungen bei der Freilegung und ein aufwendigerer Bauablauf. Für Gebäude kann ein Zuschlag von bis zu 33 Prozent vereinbart werden.

• Der Zuschlag gilt für Umbauten und Modernisierungen, nicht für reine Instandsetzungen.
• Bei Gebäuden sind bis zu 33 Prozent vereinbar, bei Innenräumen bis zu 50 Prozent.
• Ohne Vereinbarung gelten ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad 20 Prozent.
• Der Zuschlag wird auf das Honorar der Grundleistungen gerechnet.
• Er ist unabhängig von der Berücksichtigung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz.

Die HOAI versteht unter Umbauten Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand, etwa das Versetzen tragender Wände, eine Aufstockung oder ein neuer Grundriss. Modernisierungen sind bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts, etwa eine energetische Sanierung mit neuer Haustechnik. Erweiterungsbauten wie ein freistehender Anbau gelten dagegen als Neubau, für sie gibt es keinen Umbauzuschlag. Bei einer Aufstockung kommt es auf den Einzelfall an, weil sie stark in das vorhandene Tragwerk eingreift.

Situation	Zuschlag
Gebäude, vereinbart	bis 33 %
Innenräume, vereinbart	bis 50 %
Keine Vereinbarung, ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad	20 % (gesetzliche Vermutung)
Geringe Schwierigkeit	nach Vereinbarung, ggf. geringer

Der Zuschlag kann auch je Leistungsphase unterschiedlich vereinbart werden. Für die Objektüberwachung im Bestand ist ein höherer Ansatz oft gerechtfertigt, weil Bauabläufe kleinteiliger und Entscheidungen auf der Baustelle häufiger sind.

Für die Modernisierung eines Mehrfamilienhauses ergibt sich aus Honorartafel, Honorarzone und Leistungsphasen ein Grundhonorar von 80.000 Euro netto. Vereinbart ist ein Umbauzuschlag von 25 Prozent. Das Honorar beträgt damit 80.000 Euro + 20.000 Euro = 100.000 Euro netto zuzüglich Nebenkosten und Umsatzsteuer. Wurde nichts vereinbart, gilt bei durchschnittlicher Schwierigkeit ein Zuschlag von 20 Prozent, also 96.000 Euro.

Umbauzuschlag und mitzuverarbeitende Bausubstanz werden oft verwechselt. Der Zuschlag vergütet den erhöhten Schwierigkeitsgrad. Die mitzuverarbeitende Bausubstanz erhöht die anrechenbaren Kosten, weil vorhandene Bauteile mitgeplant werden, ohne neu gebaut zu werden. Beides kann nebeneinander gelten. Wer nur eines davon vereinbart, bekommt den Mehraufwand im Bestand oft nicht vollständig vergütet.

Bauherren sollten den Umbauzuschlag nicht als Aufschlag ohne Gegenleistung verstehen. Planung im Bestand ist aufwendiger, und eine sorgfältige Planung verhindert teure Nachträge auf der Baustelle. Ein transparent vereinbarter Zuschlag ist besser als unklare Nachforderungen. Eine gute Grundlage ist ein genaues Bestandsaufmaß: Es senkt das Risiko von Überraschungen und macht den Aufwand kalkulierbar.

Bräuer Architekten plant überwiegend im Bestand und vereinbart Umbauzuschlag und Bausubstanz transparent im Angebot.

• Handelt es sich um Umbau, Modernisierung oder Neubau?
• Ist die Höhe des Zuschlags in Textform vereinbart?
• Gilt der Zuschlag für alle oder nur für einzelne Leistungsphasen?
• Ist zusätzlich die mitzuverarbeitende Bausubstanz geregelt?

• Der Zuschlag wird bei einem reinen Anbau angesetzt.
• Die 20-Prozent-Vermutung wird übersehen, wenn nichts vereinbart wurde.
• Zuschlag und mitzuverarbeitende Bausubstanz werden gegeneinander aufgerechnet.
• Instandsetzungsmaßnahmen werden als Modernisierung abgerechnet.

• Mitzuverarbeitende Bausubstanz – Mitzuverarbeitende Bausubstanz ist der Teil eines bestehenden Gebäudes, der bei einem Umbau oder einer Sanierung technisch oder gestalterisch in die Planung einbezogen wird.
• Anrechenbare Kosten nach HOAI – Anrechenbare Kosten sind der Teil der Kosten eines Bauvorhabens, nach dem sich das Honorar von Architekten und Ingenieuren nach der HOAI richtet.
• Bauen im Bestand – Bauen im Bestand umfasst alle Bauaufgaben an bestehenden Gebäuden: Umbau, Sanierung, Modernisierung, Aufstockung, Anbau und Umnutzung.
• Honorarzonen nach HOAI – Die Honorarzone beschreibt den Schwierigkeitsgrad einer Planungsaufgabe nach der HOAI. Für Gebäude gibt es fünf Zonen von sehr geringen bis sehr hohen Planungsanforderungen.
• HOAI – Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) strukturiert Planungsleistungen und stellt Berechnungsgrundlagen sowie Orientierungswerte für Honorare bereit.

Wie hoch ist der Umbauzuschlag?

Bei Gebäuden bis zu 33 Prozent, ohne Vereinbarung bei durchschnittlicher Schwierigkeit 20 Prozent.

Gilt der Zuschlag für Anbauten?

Nein, Erweiterungsbauten gelten als Neubau.

Worauf wird der Zuschlag berechnet?

Auf das Honorar der Grundleistungen der betroffenen Leistungsphasen.

Kann er zusätzlich zur mitzuverarbeitenden Bausubstanz gelten?

Ja, beide Regelungen stehen nebeneinander.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.