Honorarzonen nach HOAI

Thema: Planung, HOAI & Kosten · Redaktion: Bräuer Architekten

Die Honorarzone beschreibt den Schwierigkeitsgrad einer Planungsaufgabe nach der HOAI. Für Gebäude gibt es fünf Zonen von sehr geringen bis sehr hohen Planungsanforderungen. Je höher die Zone, desto höher das Honorar bei gleichen anrechenbaren Kosten. Die Zone wird anhand festgelegter Bewertungsmerkmale bestimmt und im Vertrag festgehalten.

• Für Gebäude gibt es die Honorarzonen I bis V.
• Die meisten Wohngebäude liegen in Honorarzone III oder IV.
• Die Einordnung erfolgt nach Bewertungsmerkmalen, bei Zweifeln über Punkte.
• Die Objektliste der HOAI nennt typische Beispiele.
• Die Honorarzone sollte im Vertrag ausdrücklich stehen.

Zone	Anforderungen	Beispiele (Auswahl)
I	sehr gering	Schuppen, einfache Lagerhallen
II	gering	einfache Werkstätten, Garagen, einfache Lager- und Abstellgebäude
III	durchschnittlich	Wohnhäuser mit durchschnittlicher Ausstattung, Kindergärten, Bürogebäude
IV	hoch	Wohnhäuser mit überdurchschnittlicher Ausstattung, Schulen, Hotels
V	sehr hoch	Krankenhäuser höherer Versorgungsstufen, Konzert- und Theaterbauten

Die Beispiele aus der Objektliste sind Anhaltspunkte. Maßgeblich ist der konkrete Einzelfall.

Für Gebäude bewertet die HOAI die Anforderungen an die Einbindung in die Umgebung, die Anzahl der Funktionsbereiche, die gestalterischen Anforderungen, die konstruktiven Anforderungen, die technische Ausrüstung und den Ausbau. Lässt sich die Zone nicht eindeutig zuordnen, werden Punkte vergeben. Die Merkmale Gestaltung, Konstruktion und Funktion werden dabei stärker gewichtet. Die Summe ergibt die Honorarzone.

Die Honorartafeln enthalten für jede Zone eine Spanne von einem Basishonorarsatz bis zu einem oberen Honorarsatz. Seit 2021 sind diese Werte Orientierungswerte, das Honorar kann frei in Textform vereinbart werden. Fehlt eine wirksame Vereinbarung, gilt der Basishonorarsatz. Schon eine Zone mehr oder weniger verändert das Honorar spürbar.

Bei Umbauten wird die Honorarzone nach den Merkmalen des umgebauten Objekts bestimmt. Die zusätzlichen Schwierigkeiten des Bauens im Bestand werden über den Umbauzuschlag und die mitzuverarbeitende Bausubstanz erfasst, nicht über eine höhere Zone. Bei Denkmalen können die gestalterischen Anforderungen jedoch eine höhere Einordnung rechtfertigen.

Ein Einfamilienhaus mit einfacher Gestaltung und Standardtechnik liegt meist in Zone III. Ein Stadtvillenentwurf auf einem engen Grundstück mit anspruchsvoller Fassade, Lüftungsanlage und Smart-Home-Technik kann Zone IV erreichen. Die Einordnung sollte im Angebot begründet werden.

Die Honorarzone ist neben den anrechenbaren Kosten die zweite große Stellschraube des Honorars. Eine nachvollziehbare Begründung schafft Vertrauen und beugt Streit vor.

Bräuer Architekten begründet die Honorarzone im Angebot anhand der Bewertungsmerkmale.

• Ist die Honorarzone im Vertrag genannt?
• Ist die Einordnung anhand der Bewertungsmerkmale begründet?
• Ist der Honorarsatz innerhalb der Zone vereinbart?
• Sind bei Umbauten Zuschlag und Bausubstanz gesondert geregelt?

• Die Honorarzone wird im Vertrag nicht genannt.
• Die Objektliste wird schematisch angewendet, ohne den Einzelfall zu prüfen.
• Schwierigkeiten des Bestands werden über eine höhere Zone statt über den Umbauzuschlag abgebildet.
• Honorarzone und Honorarsatz werden verwechselt.

• HOAI – Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) strukturiert Planungsleistungen und stellt Berechnungsgrundlagen sowie Orientierungswerte für Honorare bereit.
• Anrechenbare Kosten nach HOAI – Anrechenbare Kosten sind der Teil der Kosten eines Bauvorhabens, nach dem sich das Honorar von Architekten und Ingenieuren nach der HOAI richtet.
• Leistungsphasen nach HOAI – Die Leistungsphasen der HOAI gliedern die Arbeit von Architekten und Ingenieuren in neun aufeinander folgende Abschnitte, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung.
• Umbauzuschlag nach HOAI – Der Umbauzuschlag ist ein prozentualer Aufschlag auf das Architektenhonorar für Umbauten und Modernisierungen nach der HOAI. Er gleicht den Mehraufwand aus, der beim Planen und Bauen im Bestand entsteht.
• Architektenvertrag – Der Architektenvertrag regelt die Zusammenarbeit zwischen Bauherr und Architekt.

Wie viele Honorarzonen gibt es?

Für Gebäude fünf, von I (sehr geringe) bis V (sehr hohe Anforderungen).

In welcher Zone liegt ein Einfamilienhaus?

Meist in Zone III, bei hohen Anforderungen in Zone IV.

Wer legt die Honorarzone fest?

Sie ergibt sich aus den Bewertungsmerkmalen und wird im Vertrag festgehalten.

Ist ein Umbau automatisch eine höhere Zone?

Nein. Der Mehraufwand wird über Umbauzuschlag und Bausubstanz berücksichtigt.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.