Architektenvertrag

Thema: Planung, HOAI & Kosten · Redaktion: Bräuer Architekten

Der Architektenvertrag regelt die Zusammenarbeit zwischen Bauherr und Architekt. Er legt fest, welche Planungs- und Überwachungsleistungen der Architekt erbringt, welche Ziele erreicht werden sollen und wie das Honorar berechnet wird. Seit 2018 enthält das BGB in den §§ 650p bis 650t eigene Regeln für den Architekten- und Ingenieurvertrag. Für das Honorar ist die HOAI maßgebliche Orientierung.

• Der Architekt schuldet die Leistungen, die erforderlich sind, um die vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen.
• Stehen die Ziele noch nicht fest, erarbeitet der Architekt zunächst eine Planungsgrundlage mit Kosteneinschätzung.
• Danach hat der Bauherr ein Sonderkündigungsrecht.
• Das Honorar kann seit der HOAI 2021 frei vereinbart werden, die Vereinbarung sollte in Textform erfolgen.
• Eine stufenweise Beauftragung gibt dem Bauherrn Flexibilität.

Regelung	Inhalt
§ 650p BGB	Vertragstypische Pflichten: Erreichen der vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele. Zielfindungsphase mit Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung, wenn die Ziele noch offen sind.
§ 650q BGB	Anwendbarkeit von Regeln des Bauvertrags, etwa zum Anordnungsrecht des Bauherrn.
§ 650r BGB	Sonderkündigungsrecht beider Seiten nach Vorlage der Planungsgrundlage, für den Bauherrn innerhalb von zwei Wochen.
§ 650s BGB	Anspruch des Architekten auf Teilabnahme nach Abnahme der letzten Bauleistung.
§ 650t BGB	Bei gemeinsamer Haftung mit dem Bauunternehmen kann der Architekt verlangen, dass der Bauherr zunächst das Unternehmen zur Nacherfüllung auffordert.

Viele Bauherren wissen zu Beginn noch nicht genau, was sie bauen wollen und was es kosten darf. Für diesen Fall sieht das BGB eine Zielfindungsphase vor. Der Architekt erstellt eine Planungsgrundlage, etwa Skizzen und ein Raumprogramm, sowie eine Kosteneinschätzung. Der Bauherr prüft sie und kann sich dann entscheiden, ob er das Projekt fortsetzt. Verbraucher müssen über das Sonderkündigungsrecht belehrt werden, sonst beginnt die Frist nicht.

Die HOAI gliedert die Leistungen in neun Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Im Vertrag wird festgelegt, welche Leistungsphasen und welche Besonderen Leistungen beauftragt werden, etwa ein Bestandsaufmaß, eine Bauvoranfrage oder Leistungen zum Wohnungseigentum.

Das Honorar richtet sich bei Anwendung der HOAI nach den anrechenbaren Kosten auf Grundlage der Kostenberechnung, der Honorarzone und dem Prozentsatz der beauftragten Leistungsphasen. Seit 2021 sind die Honorartafeln Orientierungswerte. Bauherr und Architekt können ein Pauschal-, Zeit- oder Tafelhonorar vereinbaren. Ohne wirksame Vereinbarung in Textform gilt der Basishonorarsatz.

Häufig werden die Leistungen in Stufen beauftragt, zum Beispiel zunächst die Leistungsphasen 1 bis 4 bis zur Baugenehmigung und später die Leistungsphasen 5 bis 8. So bindet sich der Bauherr nicht von vornherein an das gesamte Projekt. Der Architekt verpflichtet sich in der Regel, weitere Stufen zu den vereinbarten Bedingungen zu übernehmen, wenn der Bauherr sie abruft.

• Beschreibung des Projekts und der Ziele, gegebenenfalls eine Baukostenobergrenze,
• Termine und Mitwirkungspflichten des Bauherrn,
• Regelungen zu Planungsänderungen und deren Vergütung,
• Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung des Architekten,
• Urheberrecht und Nutzung der Pläne,
• Kündigungsregeln und Schlussrechnung.

Bei Umbau, Sanierung und Aufteilung fallen häufig Leistungen an, die in den Grundleistungen der HOAI nicht enthalten sind. Dazu gehören ein genaues Bestandsaufmaß, die Auswertung alter Bauakten, Bauteilöffnungen, die Abstimmung mit dem Denkmalschutz, Aufteilungspläne nach dem WEG oder die Begleitung von Förderanträgen. Diese Leistungen sollten im Vertrag ausdrücklich genannt und vergütet werden. Für die mitzuverarbeitende Bausubstanz sieht die HOAI zudem eine angemessene Berücksichtigung bei den anrechenbaren Kosten vor, die schriftlich vereinbart werden sollte.

Ein klarer Architektenvertrag schafft Vertrauen und vermeidet Streit. Er legt fest, was geschuldet ist und was es kostet. Gerade bei Umbau und Sanierung lohnt es sich, Besondere Leistungen wie das Aufmaß ausdrücklich zu regeln.

Bräuer Architekten schließt mit jedem Bauherrn einen schriftlichen Vertrag mit klar beschriebenem Leistungsumfang. Für viele Projekte bieten wir eine stufenweise Beauftragung an, beginnend mit Aufmaß und Machbarkeitsstudie.

• Es wird ohne schriftlichen Vertrag mit der Planung begonnen.
• Kostenziele werden nicht festgehalten.
• Besondere Leistungen sind nicht beschrieben und später strittig.
• Die Honorarvereinbarung ist nicht in Textform getroffen.
• Die Belehrung über das Sonderkündigungsrecht fehlt.

• HOAI – Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) strukturiert Planungsleistungen und stellt Berechnungsgrundlagen sowie Orientierungswerte für Honorare bereit.
• Baukostenobergrenze – Eine Baukostenobergrenze ist eine Vereinbarung zwischen Bauherr und Architekt, dass die Baukosten einen bestimmten Betrag nicht überschreiten dürfen.
• Grundlagenermittlung – Die Grundlagenermittlung ist die erste Leistungsphase der Objektplanung.
• Kostenberechnung – Die Kostenberechnung ist die dritte Stufe der Kostenermittlung nach DIN 276.
• Gewährleistung am Bau – Gewährleistung am Bau bezeichnet die Pflicht von Bauunternehmen, Handwerkern und Planern, für Mängel ihrer Leistung einzustehen.
• Leistungsphasen nach HOAI – Die Leistungsphasen der HOAI gliedern die Arbeit von Architekten und Ingenieuren in neun aufeinander folgende Abschnitte, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung.

Muss der Architektenvertrag schriftlich sein?

Der Vertrag ist grundsätzlich formfrei. Die Honorarvereinbarung sollte aber in Textform erfolgen, und ein schriftlicher Vertrag ist dringend zu empfehlen.

Kann ich den Architektenvertrag kündigen?

Nach Vorlage der Planungsgrundlage gilt ein Sonderkündigungsrecht. Daneben ist eine freie Kündigung möglich, mit Vergütungsfolgen für den Bauherrn.

Was kostet ein Architekt?

Das hängt von Leistungsumfang, Baukosten und Schwierigkeit ab. Die HOAI liefert Orientierungswerte, das Honorar wird aber frei vereinbart.

Was ist eine stufenweise Beauftragung?

Die Beauftragung einzelner Leistungsphasen nacheinander, sodass der Bauherr nach jeder Stufe entscheiden kann.

Wer haftet bei Planungsfehlern?

Der Architekt, abgesichert durch seine Berufshaftpflichtversicherung. Bei gemeinsamer Verantwortung mit dem Bauunternehmen haften beide als Gesamtschuldner.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.