Modernisierung und Instandhaltung

Thema: Haus, Bestand & Sanierung · Redaktion: Bräuer Architekten

Instandhaltung umfasst alle Maßnahmen, die ein Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten oder diesen wiederherstellen, etwa Wartung, Reparaturen und den Ersatz verschlissener Bauteile. Modernisierung geht darüber hinaus: Sie verbessert ein Gebäude, zum Beispiel durch Wärmedämmung, eine neue Heizung, einen Balkon oder einen Aufzug. Die Unterscheidung ist vor allem im Mietrecht, im Steuerrecht und im Wohnungseigentumsrecht wichtig, weil an sie unterschiedliche Folgen geknüpft sind.

• Instandhaltung erhält den Zustand, Modernisierung verbessert ihn.
• Instandhaltungskosten trägt im Mietverhältnis der Vermieter, sie sind nicht auf die Miete umlegbar.
• Nach einer Modernisierung kann der Vermieter die Miete unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen.
• Steuerlich wird zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und abzuschreibenden Herstellungskosten unterschieden.
• Viele Maßnahmen enthalten beide Anteile, die getrennt ermittelt werden müssen.

Begriff	Bedeutung	Beispiel
Wartung	Erhaltung der Funktionsfähigkeit	jährliche Heizungswartung
Inspektion	Feststellung des Zustands	Dachbegehung
Instandsetzung	Wiederherstellung des Sollzustands	Reparatur eines undichten Daches
Modernisierung	nachhaltige Verbesserung	Dämmung der Fassade, neue Wärmepumpe, Einbau eines Aufzugs

Das BGB definiert in § 555b, was als Modernisierung gilt, etwa Maßnahmen zur Einsparung von Endenergie, zur Verbesserung des Wohnwerts oder zur Schaffung neuen Wohnraums. Der Vermieter muss sie mindestens drei Monate vorher in Textform ankündigen. Der Mieter muss sie grundsätzlich dulden, kann sich aber auf eine unzumutbare Härte berufen.

Nach einer Modernisierung darf die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Die Erhöhung ist innerhalb von sechs Jahren auf 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter auf 2 Euro. Kosten, die ohnehin für eine fällige Instandsetzung angefallen wären, müssen abgezogen werden. Daneben gibt es ein vereinfachtes Verfahren für kleinere Modernisierungen.

Bei vermieteten Immobilien sind Erhaltungsaufwendungen, also Instandhaltung und Instandsetzung, in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar, auf Antrag auch verteilt über zwei bis fünf Jahre. Herstellungskosten, etwa für eine Erweiterung oder eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende Verbesserung, werden dagegen über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Werden innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts für Instandsetzung und Modernisierung ausgegeben, gelten diese Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Im Wohnungseigentum wird zwischen Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen unterschieden. Erhaltung umfasst Instandhaltung und Instandsetzung und wird aus der Erhaltungsrücklage finanziert. Bauliche Veränderungen, zu denen auch Modernisierungen gehören, werden nach § 20 WEG beschlossen und folgen eigenen Kostenregeln, siehe Wohnungseigentumsgesetz.

Viele Maßnahmen sind gemischt. Wird ein defektes Fenster durch ein deutlich besseres ersetzt, ist der Ersatz Instandsetzung und die Verbesserung Modernisierung. Wird ein schadhafter Fassadenputz erneuert und dabei gedämmt, gilt Ähnliches. Für Mieterhöhung, Steuer und Förderung muss der Anteil der ersparten Instandsetzungskosten ermittelt werden. Eine nachvollziehbare Kostenaufteilung durch den Planer ist hier sehr hilfreich.

Energetische Modernisierungen werden über die Bundesförderung für effiziente Gebäude unterstützt, als Einzelmaßnahmen oder als Sanierung zum Effizienzhaus. Reine Instandsetzung ohne Verbesserung wird dagegen nicht gefördert. Werden Fördermittel in Anspruch genommen, sind sie bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung von den umlagefähigen Kosten abzuziehen.

Die richtige Einordnung von Maßnahmen beeinflusst Mieteinnahmen, Steuerlast und Förderung. Wer Sanierungen plant, sollte die Aufteilung zwischen Instandhaltung und Modernisierung von Anfang an mitdenken und dokumentieren.

Bräuer Architekten erstellt Kostenaufstellungen, die Instandsetzungs- und Modernisierungsanteile getrennt ausweisen, und unterstützt Vermieter und Eigentümergemeinschaften bei der Planung und Dokumentation von Sanierungen.

• Ersparte Instandsetzungskosten werden bei der Mieterhöhung nicht abgezogen.
• Die Modernisierungsankündigung erfolgt zu spät oder unvollständig.
• Die 15-Prozent-Grenze nach dem Kauf wird übersehen.
• Gemischte Maßnahmen werden nicht aufgeteilt.
• Rechnungen enthalten keine Aufschlüsselung nach Maßnahmen.

• Instandsetzung – Instandsetzung bezeichnet alle Maßnahmen, mit denen der bestimmungsgemäße, gebrauchsfähige Zustand eines Bauwerks oder Bauteils wiederhergestellt wird, nachdem er …
• Altbausanierung – Altbausanierung umfasst alle Maßnahmen, mit denen ein älteres Gebäude instand gesetzt, modernisiert und an heutige Anforderungen angepasst wird.
• Kernsanierung – Eine Kernsanierung ist die umfassende Erneuerung eines Gebäudes, bei der es bis auf die tragende Grundstruktur zurückgebaut wird.
• Hausgeld – Das Hausgeld ist die regelmäßige, meist monatliche Zahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer leistet.
• Kostenaufstellung – Eine Kostenaufstellung ist eine geordnete Übersicht über die Kosten eines Bauvorhabens.

Ist eine neue Heizung Modernisierung oder Instandhaltung?

Ersetzt sie eine defekte Anlage gleicher Art, ist sie überwiegend Instandsetzung. Führt sie zu einer deutlichen Energieeinsparung, etwa durch eine Wärmepumpe, enthält sie einen Modernisierungsanteil.

Wie viel darf die Miete nach einer Modernisierung steigen?

Jährlich um bis zu 8 Prozent der umlagefähigen Kosten, begrenzt auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei niedrigen Mieten auf 2 Euro.

Kann der Mieter eine Modernisierung verhindern?

Grundsätzlich muss er sie dulden. Bei einer unzumutbaren Härte kann er widersprechen.

Was ist anschaffungsnaher Aufwand?

Instandsetzungs- und Modernisierungskosten von mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf. Sie werden steuerlich wie Herstellungskosten behandelt.

Was sind fiktive Instandhaltungskosten?

Die Kosten, die ohnehin für eine fällige Instandsetzung angefallen wären. Sie müssen bei der Modernisierungsumlage abgezogen werden.

Gilt der Einbau eines Balkons als Modernisierung?

Ja, er verbessert den Gebrauchswert der Wohnung und gilt mietrechtlich als Modernisierung.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung.