Kostenaufstellung

Thema: Planung, HOAI & Kosten · Redaktion: Bräuer Architekten

Eine Kostenaufstellung ist eine geordnete Übersicht über die Kosten eines Bauvorhabens. Der Begriff ist nicht genormt und wird im Alltag für ganz unterschiedliche Dokumente verwendet, von einer einfachen Liste für die Bank bis zur vollständigen Kostenermittlung nach DIN 276. Entscheidend ist, wofür die Aufstellung gebraucht wird und welche Genauigkeit sie haben muss.

• Kostenaufstellung ist ein Sammelbegriff, keine eigene Stufe der DIN 276.
• Banken, Fördergeber, Finanzamt und Bauaufsicht verlangen Kostenaufstellungen in unterschiedlicher Form.
• Eine Gliederung nach den Kostengruppen der DIN 276 macht jede Aufstellung vergleichbar und prüfbar.
• Kostenstand, Umsatzsteuer und Planungsstand sollten immer angegeben werden.
• Je nach Projektphase entspricht sie einer der sechs Stufen der Kostenermittlung.

DIN 276 ordnet jeder Planungsphase eine bestimmte Kostenermittlung zu. Wer eine Kostenaufstellung braucht, sollte wissen, welche Stufe zum aktuellen Planungsstand passt:

Stufe	Zeitpunkt	Grundlage
Kostenrahmen	Bedarfsplanung, Leistungsphase 1	Bedarf, Flächen, Kennwerte
Kostenschätzung	Vorplanung, Leistungsphase 2	Vorplanung, Flächen nach DIN 277
Kostenberechnung	Entwurfsplanung, Leistungsphase 3	Entwurf, Mengen je Bauteil
Kostenvoranschlag	Leistungsphasen 5 und 6	Ausführungsplanung, bepreiste Leistungsverzeichnisse
Kostenanschlag	Leistungsphase 7	Angebote und Aufträge
Kostenfeststellung	Leistungsphase 8	geprüfte Schlussrechnungen

Mit jeder Stufe steigt die Genauigkeit. Eine Kostenaufstellung in der frühen Projektphase kann deshalb nicht dieselbe Sicherheit bieten wie eine Aufstellung auf Basis von Angeboten.

• Finanzierung: Banken verlangen für die Kreditzusage eine Aufstellung der Gesamtkosten einschließlich Grundstück, Baunebenkosten und Außenanlagen. Häufig reicht eine Kostenschätzung, bei größeren Vorhaben wird eine Kostenberechnung erwartet.
• Fördermittel: Für Zuwendungsanträge ist ein Kosten- und Finanzierungsplan erforderlich, für den Verwendungsnachweis eine Aufstellung der tatsächlichen Kosten. Dabei müssen zuwendungsfähige Kosten gesondert ausgewiesen werden.
• Bauantrag: Für die Gebührenberechnung verlangen Bauaufsichtsbehörden Angaben zu den Herstellungs- oder Rohbaukosten. Je nach Land werden diese angegeben oder über Tabellenwerte ermittelt.
• Steuer: Für Abschreibungen und erhöhte Absetzungen, etwa bei Denkmalen, müssen Herstellungs- und Anschaffungskosten belegt und zugeordnet werden.
• Wohnungseigentum: Für Beschlüsse über Sanierungen braucht die Gemeinschaft eine nachvollziehbare Aufstellung der zu erwartenden Kosten.

Eine belastbare Kostenaufstellung enthält:

• eine Gliederung nach den Kostengruppen 100 bis 800 der DIN 276,
• die Angabe, auf welchem Planungsstand sie beruht,
• den Kostenstand, also das Datum der zugrunde gelegten Preise,
• die Angabe, ob die Umsatzsteuer enthalten ist,
• Annahmen und Ausschlüsse, etwa zu Baugrund, Altlasten oder Ausstattung,
• eine Benennung der wichtigsten Kostenrisiken.

Fehlen diese Angaben, lässt sich eine Kostenaufstellung kaum mit späteren Zahlen vergleichen. Gerade bei Förderanträgen und Bankgesprächen führt das zu Rückfragen und Verzögerungen.

Beim Architektenvertrag sieht § 650p Abs. 2 BGB vor, dass der Architekt zu Beginn eine Planungsgrundlage mit einer Kosteneinschätzung erstellt, wenn die Ziele noch nicht feststehen. Auf dieser Grundlage kann der Bauherr nach § 650r BGB entscheiden, ob er das Projekt fortsetzen möchte. Diese frühe Kostenaufstellung ist bewusst grob, aber ein wichtiger Prüfpunkt für das Budget.

Eine vollständige Kostenaufstellung nach DIN 276 umfasst auf der 1. Ebene folgende Kostengruppen:

Kostengruppe	Inhalt
100 Grundstück	Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch
200 Vorbereitende Maßnahmen	Abbruch, Erschließung, Ausgleichsabgaben
300 Bauwerk – Baukonstruktionen	Rohbau, Dach, Fassade, Ausbau
400 Bauwerk – Technische Anlagen	Heizung, Sanitär, Lüftung, Elektro
500 Außenanlagen und Freiflächen	Wege, Stellplätze, Garten, Einfriedung
600 Ausstattung und Kunstwerke	Möbel, Küche, Beschilderung
700 Baunebenkosten	Honorare, Gutachten, Gebühren, Versicherungen
800 Finanzierung	Zinsen, Bereitstellungsgebühren

Baunebenkosten machen je nach Projekt oft 15 bis 25 Prozent der Bauwerkskosten aus und werden in einfachen Aufstellungen häufig unterschätzt.

Eine gute Kostenaufstellung ist die Grundlage jeder Entscheidung im Bauprojekt. Sie zeigt, ob das Vorhaben finanzierbar ist, welche Fördermittel in Frage kommen und wo Einsparungen möglich sind.

Bräuer Architekten erstellt Kostenaufstellungen nach DIN 276 für jede Projektphase, ob für Bank, Fördergeber oder Eigentümergemeinschaft. Bei Bestandsgebäuden beruhen die Mengen auf einem genauen 3D-Aufmaß.

• Nur die reinen Baukosten werden aufgeführt, Grundstück, Baunebenkosten und Außenanlagen fehlen.
• Brutto- und Nettowerte werden vermischt.
• Eine frühe Schätzung wird wie ein Festpreis behandelt.
• Die Gliederung entspricht nicht den Vorgaben von Bank oder Fördergeber.
• Preissteigerungen bis zum Baubeginn werden nicht berücksichtigt.

• Baukosten – Baukosten umfassen die finanziellen Aufwendungen, die mit der Vorbereitung, Planung und Realisierung eines Bauvorhabens verbunden sind.
• Kostengruppen – Kostengruppen sind die Ordnungseinheiten, nach denen die Kosten eines Bauprojekts gemäß DIN 276 gegliedert werden.
• Kostenschätzung – Die Kostenschätzung ist die zweite Stufe der Kostenermittlung nach DIN 276.
• Kostenfeststellung – Die Kostenfeststellung ist die letzte Stufe der Kostenermittlung nach DIN 276.
• Bedarfsplanung – Die Bedarfsplanung klärt, welche Anforderungen ein Bauprojekt erfüllen muss, bevor konkrete Lösungen entworfen werden.

Ist eine Kostenaufstellung dasselbe wie ein Kostenvoranschlag?

Nein. Kostenaufstellung ist ein allgemeiner Begriff. Der Kostenvoranschlag ist eine bestimmte Stufe der DIN 276 oder die Preisberechnung eines Unternehmers.

Welche Kostenaufstellung braucht die Bank?

In der Regel eine Gesamtkostenübersicht nach DIN 276 mit Grundstück, Bauwerk, Außenanlagen und Baunebenkosten. Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Bank.

Kann ich eine Kostenaufstellung selbst erstellen?

Für eine erste Orientierung ja. Für Finanzierung und Förderung ist eine fachlich erstellte Aufstellung auf Grundlage einer Planung meist erforderlich.

Wie oft sollte die Kostenaufstellung aktualisiert werden?

Mit jedem Planungsschritt und bei jeder wesentlichen Änderung. So bleibt das Budget während des gesamten Projekts unter Kontrolle.

Gehört das Grundstück in die Kostenaufstellung?

Für Bank und Finanzierung ja. Nach DIN 276 bildet es die Kostengruppe 100 und gehört zu den Gesamtkosten.

Was kostet die Erstellung einer Kostenaufstellung?

Als Teil der Kostenermittlungen nach HOAI ist sie im Architektenhonorar enthalten. Wird sie gesondert beauftragt, etwa nur für ein Bankgespräch, richtet sich der Aufwand nach Planungsstand, Projektgröße und gewünschter Gliederungstiefe.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.