Sachwertverfahren

Thema: Wohnungseigentum & Immobilie (Themenseite) · Redaktion: Bräuer Architekten

Das Sachwertverfahren ist eines der drei normierten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Es ermittelt den Wert aus dem Bodenwert und den Herstellungskosten der baulichen Anlagen, vermindert um die Alterswertminderung, und passt das Ergebnis mit einem Sachwertfaktor an den Markt an. Es wird vor allem für Ein- und Zweifamilienhäuser angewendet, die überwiegend selbst genutzt werden.

• Der Sachwert setzt sich aus Bodenwert, Gebäudesachwert und Sachwert der Außenanlagen zusammen.
• Grundlage für die Herstellungskosten sind die Normalherstellungskosten 2010, hochgerechnet mit dem Baupreisindex.
• Die Alterswertminderung ergibt sich aus Restnutzungsdauer und Gesamtnutzungsdauer.
• Der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses passt den rechnerischen Wert an den Markt an.
• Besondere objektspezifische Merkmale wie Bauschäden werden zum Schluss berücksichtigt.

Verfahren	Grundlage	Typische Anwendung
Vergleichswertverfahren	Kaufpreise vergleichbarer Objekte	Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke
Ertragswertverfahren	nachhaltig erzielbare Erträge	Mietwohnhäuser, Gewerbeimmobilien
Sachwertverfahren	Bodenwert und Herstellungskosten	selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser

1. Bodenwert: meist aus dem Bodenrichtwert, angepasst an Größe, Zuschnitt und Lage des Grundstücks.
2. Herstellungskosten: Normalherstellungskosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche nach Gebäudeart und Standardstufe, multipliziert mit der BGF und dem Baupreisindex.
3. Alterswertminderung: lineare Minderung im Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wird in der Regel eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren angesetzt.
4. Außenanlagen: Zuschlag für Wege, Einfriedungen, Gartenanlagen und Hausanschlüsse, oft pauschal.
5. Vorläufiger Sachwert: Summe aus Bodenwert, Gebäudesachwert und Außenanlagen.
6. Marktanpassung: Multiplikation mit dem Sachwertfaktor des örtlichen Gutachterausschusses.
7. Besondere objektspezifische Merkmale: Abschläge für Bauschäden oder Instandhaltungsstau, Zuschläge für Besonderheiten.

Die Restnutzungsdauer ergibt sich grundsätzlich aus Gesamtnutzungsdauer minus Alter des Gebäudes. Wurde ein Gebäude modernisiert, etwa durch Dämmung, neue Fenster, neue Heizung, neue Leitungen oder neue Bäder, verlängert sich die Restnutzungsdauer. Die ImmoWertV enthält dafür ein Punktesystem. Eine gut dokumentierte Kernsanierung kann den Sachwert deshalb deutlich erhöhen.

Der rechnerische Sachwert entspricht nicht automatisch dem Marktwert. In begehrten Lagen werden Häuser oft über dem vorläufigen Sachwert verkauft, in ländlichen Gebieten darunter. Die Gutachterausschüsse leiten deshalb aus tatsächlichen Kaufpreisen Sachwertfaktoren ab und veröffentlichen sie in ihren Grundstücksmarktberichten. Für Rostock und die Landkreise in Mecklenburg-Vorpommern sind diese Berichte bei den jeweiligen Gutachterausschüssen erhältlich.

Das Sachwertverfahren wird nicht nur für Verkehrswertgutachten verwendet. Auch bei der Bewertung für Erbschaft- und Schenkungsteuer kommt es für bestimmte Immobilien zum Einsatz. Für die Grundsteuer nach dem Bundesmodell wird es bei Geschäftsgrundstücken und bestimmten anderen Grundstücken angewendet. Bei der Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Gebäude orientiert sich die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung ebenfalls an einem vereinfachten Sachwertansatz.

Für ein belastbares Ergebnis braucht der Sachverständige genaue Angaben zum Gebäude: die Brutto-Grundfläche nach DIN 277, Baujahr, Bauweise, Ausstattungsstandard, durchgeführte Modernisierungen und erkennbare Schäden. Fehlen Pläne oder stimmen sie nicht mehr, ist ein Aufmaß sinnvoll. Abweichungen in der BGF wirken sich unmittelbar auf den Gebäudesachwert aus.

Das Sachwertverfahren bestimmt den Wert der meisten selbst genutzten Häuser, etwa bei Erbschaft, Scheidung, Verkauf oder Finanzierung. Wer die Einflussgrößen kennt, kann Gutachten besser nachvollziehen und Modernisierungen gezielt dokumentieren.

Bräuer Architekten liefert für Bewertungen die Brutto-Grundfläche nach DIN 277, Wohnflächen, Pläne und eine Dokumentation des Gebäudezustands auf Grundlage eines genauen Bestandsaufmaßes.

• Die Brutto-Grundfläche wird geschätzt statt ermittelt.
• Modernisierungen werden nicht dokumentiert und verlängern die Restnutzungsdauer nicht.
• Der Sachwertfaktor wird vergessen oder aus einem falschen Marktsegment übernommen.
• Bauschäden werden doppelt berücksichtigt, im Standard und als Abschlag.
• Das Verfahren wird für Renditeobjekte angewendet, für die das Ertragswertverfahren passt.

• Verkehrswert – Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist nach § 194 Baugesetzbuch der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den …
• Bodenrichtwert – Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grund und Boden in Euro je Quadratmeter.
• Brutto-Grundfläche – Die Brutto-Grundfläche, kurz BGF, ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes, gemessen in Höhe der Fußböden bis zu den äußeren Begrenzungen …
• Kaufpreisaufteilung – Bei der Kaufpreisaufteilung wird der Kaufpreis einer Immobilie auf den Grund und Boden und auf das Gebäude verteilt.
• Bausachverständiger – Ein Bausachverständiger ist ein Fachmann, der Gebäude, Bauleistungen und Bauschäden unabhängig beurteilt.
• Ertragswertverfahren – Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus den Erträgen, die sie nachhaltig erzielen kann, vor allem aus Mieten.
• Vergleichswertverfahren – Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte.
• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt, wie der Verkehrswert von Grundstücken und Gebäuden ermittelt wird.

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern, bei denen nicht die Rendite, sondern die Eigennutzung im Vordergrund steht.

Was ist der Sachwertfaktor?

Ein Faktor des Gutachterausschusses, der den rechnerischen Sachwert an das tatsächliche Preisniveau am Markt anpasst.

Wie lange ist die Gesamtnutzungsdauer eines Wohnhauses?

Für Ein- und Zweifamilienhäuser in der Regel 80 Jahre nach den Vorgaben der ImmoWertV.

Erhöht eine Sanierung den Sachwert?

Ja, Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer und können den Ausstattungsstandard verbessern.

Wer erstellt eine Sachwertermittlung?

Sachverständige für Immobilienbewertung oder der Gutachterausschuss.

Was sind Normalherstellungskosten?

Typische Kosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche für verschiedene Gebäudearten und Standards, die mit dem Baupreisindex auf heute hochgerechnet werden.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt kein Wertgutachten.