Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Thema: Wohnungseigentum & Immobilie · Redaktion: Bräuer Architekten

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt, wie der Verkehrswert von Grundstücken und Gebäuden ermittelt wird. Sie beruht auf dem Baugesetzbuch und gilt seit dem 1. Januar 2022 in einer grundlegend überarbeiteten Fassung. Sie ist verbindlich für die Gutachterausschüsse, die Bodenrichtwerte und andere Marktdaten ableiten, und maßgeblich für Sachverständige, Gerichte und Behörden. Ziel ist eine einheitliche, nachvollziehbare Wertermittlung in ganz Deutschland.

• Die ImmoWertV beschreibt drei Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert.
• Gutachterausschüsse leiten daraus Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren ab.
• Sachverständige müssen modellkonform rechnen, also mit denselben Modellen wie der Gutachterausschuss.
• Die Anlagen der Verordnung regeln Gesamtnutzungsdauern, Modernisierung und Bewirtschaftungskosten.
• Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.

Verfahren	Grundlage	Typische Anwendung
Vergleichswertverfahren	Kaufpreise vergleichbarer Objekte	Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Bauland
Ertragswertverfahren	Nachhaltige Mieterträge	Mehrfamilienhäuser, Gewerbe, vermietete Objekte
Sachwertverfahren	Herstellungskosten und Bodenwert	Selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser

Der Sachverständige wählt das Verfahren nach der Art des Objekts und den verfügbaren Daten. Oft werden zwei Verfahren nebeneinander angewendet, um das Ergebnis zu plausibilisieren.

In jedem Landkreis und jeder kreisfreien Stadt gibt es einen Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Er führt die Kaufpreissammlung, beschließt die Bodenrichtwerte und veröffentlicht einen Grundstücksmarktbericht mit Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren. In Mecklenburg-Vorpommern sind Bodenrichtwerte über das Geoportal des Landes abrufbar. Auch Verkehrswertgutachten können beim Gutachterausschuss beantragt werden.

Eine wichtige Neuerung ist der Grundsatz der Modellkonformität: Wer Daten des Gutachterausschusses verwendet, muss sie in demselben Modell anwenden, in dem sie abgeleitet wurden. Hat der Ausschuss Sachwertfaktoren etwa mit bestimmten Normalherstellungskosten, einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einem bestimmten Modernisierungsmodell ermittelt, muss das Gutachten dieselben Annahmen treffen. Sonst passen Faktor und Rechnung nicht zusammen.

Die ImmoWertV enthält ein Modell, nach dem Modernisierungen die Restnutzungsdauer eines Gebäudes verlängern. Bewertet werden etwa Dach, Fenster, Leitungen, Heizung, Dämmung, Bäder, Innenausbau und Grundriss. Eine gründliche Dokumentation durchgeführter Maßnahmen wirkt sich deshalb unmittelbar auf den Wert aus.

Ob Verkauf, Erbschaft, Scheidung, Finanzierung oder steuerliche Fragen wie die Kaufpreisaufteilung: Wo ein belastbarer Wert gebraucht wird, ist die ImmoWertV der Maßstab. Ein Gutachten ist nur so gut wie seine Grundlagen, vor allem Flächen, Baujahr, Zustand und Modernisierungen.

Bräuer Architekten erstellt für Eigentümer und Sachverständige Aufmaße, Flächenberechnungen nach WoFlV und DIN 277, Bestandspläne und Baubeschreibungen als Grundlage für Wertermittlungen.

• Daten des Gutachterausschusses werden nicht modellkonform angewendet.
• Modernisierungen sind nicht dokumentiert und werden nicht berücksichtigt.
• Falsche Flächenangaben fließen ungeprüft in die Rechnung ein.
• Ein Verfahren wird gewählt, das nicht zum Objekt passt.

• Verkehrswert – Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist nach § 194 Baugesetzbuch der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage eines Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
• Vergleichswertverfahren – Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte.
• Ertragswertverfahren – Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus den Erträgen, die sie nachhaltig erzielen kann, vor allem aus Mieten.
• Sachwertverfahren – Das Sachwertverfahren ist eines der drei normierten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Es ermittelt den Wert aus dem Bodenwert und den Herstellungskosten der baulichen Anlagen, vermindert um die Alterswertminderung, und passt das Ergebnis mit einem Sachwertfaktor an den Markt an.
• Bodenrichtwert – Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grund und Boden in Euro je Quadratmeter.

Was regelt die ImmoWertV?

Die Grundsätze und Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien.

Seit wann gilt die neue Fassung?

Seit dem 1. Januar 2022.

Welche Verfahren gibt es?

Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren.

Was ist Modellkonformität?

Daten des Gutachterausschusses müssen im selben Modell angewendet werden, in dem sie ermittelt wurden.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt kein Verkehrswertgutachten.