Vergleichswertverfahren

Thema: Wohnungseigentum & Immobilie · Redaktion: Bräuer Architekten

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Es ist eines der drei Verfahren der ImmoWertV und gilt als das marktnächste, weil es unmittelbar auf tatsächlich gezahlten Preisen beruht. Bevorzugt wird es für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke, wenn genügend Vergleichsdaten vorliegen. Grundlage ist die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse, in der alle notariellen Grundstückskaufverträge einer Region erfasst werden.

• Der Wert wird aus Kaufpreisen ähnlicher Objekte abgeleitet.
• Unterschiede in Lage, Größe, Baujahr und Zustand werden durch Zu- und Abschläge ausgeglichen.
• Statt Einzelpreisen können Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses verwendet werden.
• Für unbebaute Grundstücke ist der Bodenrichtwert ein Vergleichswert.
• Ohne ausreichende Vergleichsdaten wird auf Ertrags- oder Sachwert ausgewichen.

Methode	Vorgehen
Direkter Vergleich	Kaufpreise einzelner, möglichst ähnlicher Objekte werden ausgewertet und an das Bewertungsobjekt angepasst.
Indirekter Vergleich	Vergleichsfaktoren, etwa Euro je Quadratmeter Wohnfläche für eine Baujahresgruppe und Lage, werden aus dem Grundstücksmarktbericht übernommen und mit Umrechnungskoeffizienten angepasst.

Kein Vergleichsobjekt gleicht dem Bewertungsobjekt genau. Deshalb werden Unterschiede ausgeglichen, etwa für Lage innerhalb der Stadt, Wohnungsgröße, Geschosslage, Balkon, Stellplatz, Baujahr, Modernisierungsgrad und den Zeitpunkt des Verkaufs. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen dafür Umrechnungskoeffizienten und Indexreihen. Besondere Merkmale wie ein Instandhaltungsstau oder ein Wohnrecht werden zusätzlich berücksichtigt.

Für eine 75 m² große Wohnung in Rostock werden drei Verkäufe ähnlicher Wohnungen im selben Quartier ausgewertet: 3.200, 3.450 und 3.100 Euro je Quadratmeter, im Mittel rund 3.250 Euro. Die zu bewertende Wohnung hat im Gegensatz zu den Vergleichsobjekten keinen Balkon, dafür wird ein Abschlag von 5 Prozent angesetzt. Es ergeben sich rund 3.090 Euro je Quadratmeter, also ein vorläufiger Vergleichswert von etwa 231.600 Euro. Ein Gutachter würde zusätzlich prüfen, ob die Verkäufe zeitnah sind und ob Ausstattung und Zustand vergleichbar sind.

Weil Vergleichspreise meist je Quadratmeter Wohnfläche angegeben werden, hängt das Ergebnis direkt an einer richtigen Fläche. Wohnflächenangaben in Exposés oder alten Unterlagen sind oft falsch oder nach unterschiedlichen Regeln berechnet. Eine Wohnflächenberechnung nach WoFlV auf Grundlage eines Aufmaßes schafft eine verlässliche Basis.

Das Vergleichswertverfahren ist leicht nachvollziehbar, weil es mit Marktpreisen arbeitet. Gerade deshalb wird es oft vereinfacht angewendet, etwa durch einen Blick in Immobilienportale. Angebotspreise sind aber keine Kaufpreise. Verlässlich sind die Daten der Gutachterausschüsse.

Bräuer Architekten ermittelt Wohnflächen nach WoFlV auf Grundlage eigener Aufmaße und liefert so eine belastbare Grundlage für Wertermittlungen und Kaufverhandlungen.

• Angebotspreise aus Portalen werden mit Kaufpreisen gleichgesetzt.
• Flächen werden ungeprüft übernommen.
• Unterschiede in Zustand und Ausstattung werden nicht angepasst.
• Zu alte Vergleichspreise werden ohne Indexierung verwendet.

• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt, wie der Verkehrswert von Grundstücken und Gebäuden ermittelt wird.
• Ertragswertverfahren – Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus den Erträgen, die sie nachhaltig erzielen kann, vor allem aus Mieten.
• Sachwertverfahren – Das Sachwertverfahren ist eines der drei normierten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Es ermittelt den Wert aus dem Bodenwert und den Herstellungskosten der baulichen Anlagen, vermindert um die Alterswertminderung, und passt das Ergebnis mit einem Sachwertfaktor an den Markt an.
• Bodenrichtwert – Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grund und Boden in Euro je Quadratmeter.
• Eigentumswohnung – Eine Eigentumswohnung verbindet das Sondereigentum an einer Wohnung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück und Gebäude.

Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Vor allem bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken mit genügend Vergleichsdaten.

Woher kommen die Vergleichspreise?

Aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse.

Sind Preise aus Immobilienportalen geeignet?

Nur als grober Hinweis, weil es Angebots- und keine Kaufpreise sind.

Was ist ein Vergleichsfaktor?

Ein vom Gutachterausschuss abgeleiteter Durchschnittswert, etwa Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt kein Verkehrswertgutachten.