Ertragswertverfahren

Thema: Wohnungseigentum & Immobilie · Redaktion: Bräuer Architekten

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus den Erträgen, die sie nachhaltig erzielen kann, vor allem aus Mieten. Es ist neben dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren eines der drei Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung. Angewendet wird es für Objekte, die typischerweise zur Erzielung von Einnahmen gekauft werden: Mehrfamilienhäuser, vermietete Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser und Gewerbeimmobilien. Das Ergebnis fließt in die Ermittlung des Verkehrswerts ein.

• Grundlage sind die marktüblich erzielbaren Mieten, nicht zwingend die tatsächlichen.
• Von den Mieten werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen.
• Der Liegenschaftszinssatz spiegelt die Rendite wider, die der Markt erwartet.
• Die Restnutzungsdauer bestimmt, wie lange das Gebäude noch Erträge liefert.
• Bodenwert und Gebäudeertragswert werden getrennt betrachtet.

1. Rohertrag: marktübliche Jahresmiete ohne Betriebskosten
2. Bewirtschaftungskosten: nicht umlagefähige Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie Mietausfallwagnis
3. Reinertrag: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten
4. Bodenwertverzinsung: Bodenwert mal Liegenschaftszinssatz, wird abgezogen
5. Gebäudereinertrag mal Barwertfaktor für die Restnutzungsdauer
6. Bodenwert hinzurechnen, dann besondere objektspezifische Merkmale wie Instandhaltungsstau berücksichtigen

Schritt	Ansatz	Betrag
Rohertrag	420 m² × 8,00 €/m² × 12	40.320 €
Bewirtschaftungskosten	rund 20 %	−8.064 €
Reinertrag		32.256 €
Bodenwertverzinsung	150.000 € × 3,5 %	−5.250 €
Gebäudereinertrag		27.006 €
Barwertfaktor	40 Jahre Restnutzungsdauer, 3,5 %	× 21,36
Gebäudeertragswert		rund 576.700 €
Bodenwert		+150.000 €
Vorläufiger Ertragswert		rund 726.700 €

Die Werte sind ein vereinfachtes Beispiel. In der Praxis werden Liegenschaftszinssatz und Bewirtschaftungskosten aus den Daten des Gutachterausschusses abgeleitet, und Abschläge etwa für einen Sanierungsstau kommen hinzu.

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Markt Immobilien einer bestimmten Art und Lage im Durchschnitt verzinst. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Für Mehrfamilienhäuser in guten Lagen ist er niedriger als in Lagen mit höherem Risiko. Schon ein halber Prozentpunkt verändert den Wert deutlich.

Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer, für Wohngebäude nach ImmoWertV in der Regel 80 Jahre, abzüglich des Alters, verlängert durch Modernisierungen. Eine gründliche Sanierung kann die Restnutzungsdauer und damit den Ertragswert deutlich erhöhen. Dafür müssen Art und Umfang der Modernisierungen nachvollziehbar dokumentiert sein.

Das Ertragswertverfahren zeigt, was eine vermietete Immobilie aus Sicht eines Investors wert ist. Für Kaufpreisverhandlungen, Finanzierungen, Erbschaften und die Kaufpreisaufteilung ist es eine wichtige Grundlage.

Bräuer Architekten liefert Sachverständigen und Eigentümern die technischen Grundlagen für Wertermittlungen: Wohn- und Mietflächen, Bestandspläne, Baubeschreibung und Einschätzung des Modernisierungsstands.

• Tatsächliche statt marktüblicher Mieten werden ungeprüft angesetzt.
• Flächen werden aus alten Unterlagen ohne Aufmaß übernommen.
• Die Restnutzungsdauer wird ohne Berücksichtigung von Modernisierungen geschätzt.
• Liegenschaftszinssatz und Bewirtschaftungskosten passen nicht zum Modell des Gutachterausschusses.

• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt, wie der Verkehrswert von Grundstücken und Gebäuden ermittelt wird.
• Vergleichswertverfahren – Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte.
• Sachwertverfahren – Das Sachwertverfahren ist eines der drei normierten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Es ermittelt den Wert aus dem Bodenwert und den Herstellungskosten der baulichen Anlagen, vermindert um die Alterswertminderung, und passt das Ergebnis mit einem Sachwertfaktor an den Markt an.
• Verkehrswert – Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist nach § 194 Baugesetzbuch der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage eines Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
• Bodenrichtwert – Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grund und Boden in Euro je Quadratmeter.

Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?

Bei Immobilien, die zur Erzielung von Mieterträgen gekauft werden, etwa Mehrfamilienhäusern.

Was ist der Liegenschaftszinssatz?

Der vom Markt abgeleitete Zinssatz, mit dem Immobilien einer Art im Durchschnitt verzinst werden.

Welche Miete wird angesetzt?

Die marktüblich erzielbare Miete.

Erhöht eine Sanierung den Ertragswert?

Oft ja, über höhere Mieten und eine längere Restnutzungsdauer.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt kein Verkehrswertgutachten.