Kaufpreisaufteilung

Thema: Wohnungseigentum & Immobilie (Themenseite) · Redaktion: Bräuer Architekten

Bei der Kaufpreisaufteilung wird der Kaufpreis einer Immobilie auf den Grund und Boden und auf das Gebäude verteilt. Das ist vor allem für Vermieter wichtig, denn nur der Gebäudeanteil kann steuerlich abgeschrieben werden. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist deshalb nicht abschreibbar. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Absetzung für Abnutzung, kurz AfA.

• Abschreibbar ist nur der Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt.
• Die Finanzverwaltung nutzt eine Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Aufteilung.
• Diese Arbeitshilfe ist nach der Rechtsprechung für Gerichte nicht bindend.
• Eine Aufteilung im Kaufvertrag wird grundsätzlich anerkannt, wenn sie nicht unrealistisch ist.
• Ein Gutachten eines Sachverständigen kann die Aufteilung belegen.

Die lineare AfA für Wohngebäude beträgt in der Regel 2 Prozent jährlich, für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gelten 3 Prozent. Für bestimmte neue Mietwohnungen gibt es zudem befristete Sonderabschreibungen und eine degressive AfA. Wie viel der Anschaffungskosten in die AfA einfließt, hängt direkt vom Gebäudeanteil ab. Gerade in Lagen mit hohen Bodenwerten kann der Unterschied zwischen verschiedenen Aufteilungen erheblich sein.

Methode	Vorgehen	Einschätzung
Arbeitshilfe des BMF	Berechnung von Boden- und Gebäudewert nach einem vereinfachten Sachwertansatz, Verteilung des Kaufpreises im Verhältnis	von der Finanzverwaltung genutzt, typisierend
Vertragliche Aufteilung	Käufer und Verkäufer legen die Anteile im Kaufvertrag fest	grundsätzlich maßgeblich, wenn sie die realen Verhältnisse nicht grundlegend verfehlt
Gutachten	Ermittlung der Werte durch einen Sachverständigen nach den anerkannten Verfahren	belastbar, besonders bei Abweichungen

Die Arbeitshilfe arbeitet mit dem Bodenrichtwert und pauschalen Herstellungskosten, ähnlich dem Sachwertverfahren. Besonderheiten wie eine aufwendige Sanierung, eine besondere Ausstattung oder ein schlechter Zustand werden dabei nur begrenzt berücksichtigt.

Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung die gebotene Wertermittlung nicht ersetzt und eine Aufteilung nicht allein darauf gestützt werden kann, wenn sie die tatsächlichen Verhältnisse nicht angemessen abbildet. Gerichte sollen im Streitfall in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist grundsätzlich zugrunde zu legen, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt und wirtschaftlich nicht unhaltbar erscheint.

• Eine realistische Aufteilung bereits im Kaufvertrag festhalten, idealerweise gestützt auf nachvollziehbare Werte.
• Zustand, Ausstattung und Modernisierungen des Gebäudes dokumentieren, etwa mit Fotos, Plänen und Rechnungen.
• Bei Abweichungen zur Arbeitshilfe ein Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen einholen.
• Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche gesondert ausweisen.

Bei Eigentumswohnungen erfolgt die Aufteilung auf den Anteil am Grund und Boden, der sich aus dem Miteigentumsanteil ergibt, und den Gebäudeanteil. In Mehrfamilienhäusern ist der Bodenanteil je Wohnung oft geringer als bei Einfamilienhäusern, sodass der abschreibbare Anteil höher ausfällt. Die Grundsätze sind dieselben.

Werden nach dem Kauf innerhalb von drei Jahren Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, deren Kosten ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, zählen sie zu den Herstellungskosten. Sie erhöhen dann die Bemessungsgrundlage der AfA und sind nicht sofort abziehbar. Auch dafür ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises die Bezugsgröße.

Die Kaufpreisaufteilung beeinflusst die Steuerlast über viele Jahre. Eine sachlich begründete Aufteilung, die sich auf Zustand und Qualität des Gebäudes stützt, schafft Sicherheit gegenüber dem Finanzamt. Für die steuerliche Gestaltung im Einzelfall ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Bräuer Architekten liefert für Bewertungen und Gutachten genaue Grundlagen, etwa Flächen nach DIN 277, Wohnflächen, Baujahrs- und Ausstattungsangaben sowie eine Dokumentation des Zustands per 3D-Laserscan.

• Die Aufteilung wird im Kaufvertrag nicht geregelt.
• Eine unrealistische Aufteilung wird vereinbart, die das Finanzamt nicht anerkennt.
• Der gute Zustand oder eine aufwendige Sanierung des Gebäudes wird nicht dokumentiert.
• Inventar wird nicht gesondert ausgewiesen.
• Die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten wird übersehen.

• Sachwertverfahren – Das Sachwertverfahren ist eines der drei normierten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz …
• Bodenrichtwert – Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grund und Boden in Euro je Quadratmeter.
• Verkehrswert – Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist nach § 194 Baugesetzbuch der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den …
• Sanierungsgebiet und Denkmal-AfA – Wer ein Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet modernisiert oder ein Baudenkmal saniert, kann die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen …
• Bausachverständiger – Ein Bausachverständiger ist ein Fachmann, der Gebäude, Bauleistungen und Bauschäden unabhängig beurteilt.

Muss ich die Arbeitshilfe des BMF verwenden?

Nein. Sie ist eine Hilfe der Finanzverwaltung. Eine abweichende Aufteilung kann mit einem Gutachten oder einer realistischen vertraglichen Vereinbarung begründet werden.

Ist die Aufteilung im Kaufvertrag verbindlich?

Sie wird grundsätzlich zugrunde gelegt, wenn sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt.

Spielt die Aufteilung für Selbstnutzer eine Rolle?

Steuerlich kaum, weil selbst genutzte Wohnimmobilien nicht abgeschrieben werden. Wichtig ist sie vor allem für Vermieter.

Wer erstellt ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung?

Qualifizierte Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken, etwa öffentlich bestellte oder zertifizierte Gutachter.

Wie hoch ist der übliche Bodenanteil?

Das hängt stark von Lage und Gebäude ab. In teuren Lagen kann der Bodenanteil die Hälfte des Kaufpreises und mehr ausmachen.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung.