Brutto-Grundfläche (BGF)

Thema: Planung, HOAI & Kosten · Redaktion: Bräuer Architekten

Die Brutto-Grundfläche, kurz BGF, ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes, gemessen in Höhe der Fußböden bis zu den äußeren Begrenzungen der Außenwände. Sie ist in DIN 277 definiert und eine zentrale Bezugsgröße für Baukosten, Kennwerte und die Einordnung in Gebäudeklassen. Die BGF ist deutlich größer als die Wohnfläche, weil sie auch Wände, Treppen und Technikflächen enthält.

• Die BGF umfasst alle Geschosse einschließlich Keller und nutzbarer Dachgeschosse.
• Gemessen wird bis zu den Außenkanten der Außenwände, einschließlich Putz und Bekleidung.
• DIN 277 unterscheidet den Regelfall, allseitig umschlossene Flächen, und den Sonderfall, etwa Balkone und Loggien.
• Die BGF setzt sich aus Netto-Raumfläche und Konstruktions-Grundfläche zusammen.
• Baukosten werden häufig in Euro je Quadratmeter BGF angegeben.

Fläche	Kürzel	Inhalt
Brutto-Grundfläche	BGF	Gesamtfläche aller Grundrissebenen nach Außenmaßen
Konstruktions-Grundfläche	KGF	Fläche der Wände, Stützen und Schächte
Netto-Raumfläche	NRF	nutzbare Fläche zwischen den Wänden
Nutzungsfläche	NUF	Flächen für die eigentliche Nutzung, etwa Wohnen, Büro, Lager
Technikfläche	TF	Flächen für Haustechnik, etwa Heizraum
Verkehrsfläche	VF	Flure, Treppen, Aufzugsschächte

Es gilt: BGF = NRF + KGF und NRF = NUF + TF + VF. Bei einem typischen Wohngebäude macht die Konstruktions-Grundfläche je nach Wanddicken etwa 12 bis 20 Prozent der BGF aus.

DIN 277 unterscheidet zwischen Flächen im Regelfall, abgekürzt R, und im Sonderfall, abgekürzt S. Zum Regelfall gehören Bereiche, die allseitig umschlossen und überdeckt sind, also die normalen Räume. Zum Sonderfall gehören Bereiche, die nicht allseitig umschlossen sind, etwa Balkone, Loggien, überdachte Terrassen oder Durchfahrten. Beide werden getrennt ausgewiesen, damit Kennwerte vergleichbar bleiben.

Die BGF wird oft mit anderen Flächenbegriffen verwechselt:

• Wohnfläche: nach Wohnflächenverordnung, nur die Flächen innerhalb der Wohnung, mit Abzügen für Dachschrägen und anteiligen Balkonen. Sie liegt meist bei etwa 65 bis 80 Prozent der BGF.
• Geschossfläche: nach Baunutzungsverordnung, nur in Vollgeschossen nach Außenmaßen, siehe GRZ und GFZ.
• Nutzfläche: mehrdeutiger Begriff, siehe Nutzfläche.

In Kostenrahmen und Kostenschätzung werden die Bauwerkskosten häufig über Kennwerte je Quadratmeter BGF ermittelt. Diese Kennwerte stammen aus Datenbanken oder eigenen abgerechneten Projekten. Wichtig ist, dass die BGF des eigenen Projekts genauso ermittelt wird wie die BGF der Vergleichsobjekte, sonst entstehen erhebliche Fehler.

Die BGF wird für jede Grundrissebene getrennt ermittelt und dann addiert. Gemessen wird in Höhe der Oberkante des Fußbodens bis zu den äußeren Begrenzungen der Bauteile, einschließlich Putz, Dämmung und Bekleidung. Nicht zur BGF gehören Flächen, die nicht nutzbar oder nur zur Wartung zugänglich sind, etwa nicht begehbare Dachräume oder Kriechkeller.

Bei Bestandsgebäuden ergeben sich die Werte aus einem Aufmaß. Alte Pläne enthalten oft keine oder abweichende Angaben, weil früher nach anderen Fassungen der Norm gerechnet wurde. Wer Flächen vergleicht, sollte deshalb auch die Fassung der DIN 277 angeben, nach der gerechnet wurde.

Zusammen mit der Höhe der Geschosse ergibt sich aus der BGF der Brutto-Rauminhalt, kurz BRI, der früher als umbauter Raum bezeichnet wurde.

Die BGF ist eine wichtige Planungsgröße für Kosten, Genehmigung und Bewertung. Für Käufer und Mieter zählt dagegen meist die Wohn- oder Mietfläche. Wer Flächenangaben vergleicht, sollte immer wissen, welche Fläche gemeint ist und nach welcher Norm sie ermittelt wurde.

Bräuer Architekten ermittelt BGF, Netto-Raumfläche, Wohnfläche und Rauminhalt nach DIN 277 und Wohnflächenverordnung auf Grundlage eines genauen Aufmaßes oder unserer Planung.

• BGF und Wohnfläche werden gleichgesetzt.
• Balkone und Loggien werden dem Regelfall zugerechnet.
• Kellergeschosse werden vergessen.
• Kostenkennwerte werden auf eine anders ermittelte Fläche angewendet.
• Die Bekleidung der Außenwände wird bei der Messung nicht berücksichtigt.

• DIN 277 – Die DIN 277 ist die zentrale deutsche Norm zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau.
• Umbauter Raum – Der umbaute Raum ist das in Kubikmetern angegebene Volumen eines Gebäudes, das nach festen Messregeln aus seinen äußeren Begrenzungsflächen ermittelt wird.
• Nutzfläche – Der Begriff Nutzfläche wird im Bauwesen in mehreren Bedeutungen verwendet.
• Wohnflächenberechnung – Die Wohnflächenberechnung nach WoFlV ermittelt die anrechenbare Wohnfläche einer Immobilie nach gesetzlich festgelegten Regeln, etwa zur Anrechnung von Balkonen, …
• Kostenschätzung – Die Kostenschätzung ist die zweite Stufe der Kostenermittlung nach DIN 276.

Was ist der Unterschied zwischen BGF und Wohnfläche?

Die BGF misst nach Außenmaßen und enthält Wände, Treppen und Nebenflächen. Die Wohnfläche umfasst nur die Flächen innerhalb der Wohnung nach Wohnflächenverordnung.

Zählt der Keller zur BGF?

Ja, alle Grundrissebenen gehören zur BGF, auch Keller und nutzbare Dachräume.

Wofür wird die BGF gebraucht?

Für Kostenplanung, Kennwerte, die Einordnung in Gebäudeklassen und teilweise für Gebühren und Bewertung.

Was bedeutet BGF (R) und BGF (S)?

R steht für den Regelfall mit allseitig umschlossenen Flächen, S für den Sonderfall, etwa Balkone und Loggien.

Wie viel Wohnfläche ergibt sich aus der BGF?

Als grobe Faustregel etwa 65 bis 80 Prozent, je nach Wanddicken, Erschließung und Dachform.

Ist die BGF dasselbe wie die Geschossfläche?

Nein. Die Geschossfläche nach Baunutzungsverordnung umfasst nur Vollgeschosse, die BGF alle Grundrissebenen.

Welche Fassung der DIN 277 gilt?

Maßgeblich ist die aktuelle Fassung. Bei Vergleichen mit älteren Projekten sollte die damals verwendete Fassung beachtet werden.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.