Gutachten

Thema: Bauausführung & Verträge · Redaktion: Bräuer Architekten

Ein Gutachten ist die schriftliche, nachvollziehbare Beurteilung eines Sachverhalts durch einen Sachverständigen. Es hält fest, was festgestellt wurde, wie es bewertet wird und auf welchen Grundlagen die Bewertung beruht. Am Bau dient ein Gutachten vor allem dazu, Schäden und Mängel zu klären, den Baugrund zu beschreiben oder den Verkehrswert einer Immobilie festzustellen.

• Ein Gutachten beantwortet eine konkrete Frage, die vorher klar formuliert werden sollte.
• Feststellungen und Bewertungen müssen getrennt und nachvollziehbar dargestellt sein.
• Privatgutachten werden von einer Partei beauftragt, Gerichtsgutachten vom Gericht.
• Ein Schiedsgutachten ist für die Beteiligten verbindlich, wenn sie das vereinbart haben.
• Verkehrswertgutachten folgen den Regeln der ImmoWertV.

Gutachten	Zweck
Bauschadens- und Mängelgutachten	Ursache, Umfang und Beseitigung von Schäden und Mängeln
Verkehrswertgutachten	Wert eines Grundstücks oder Gebäudes, etwa für Erbschaft, Scheidung oder Verkauf
Baugrundgutachten	Bodenaufbau, Tragfähigkeit, Grundwasser und Gründungsempfehlung
Schadstoffgutachten	Belastungen wie Asbest, PAK oder künstliche Mineralfasern vor Umbau oder Abbruch
Kaufberatung	Zustand einer Bestandsimmobilie vor dem Kauf

Ein Privatgutachten gibt eine Partei selbst in Auftrag. Es hilft, die eigene Lage einzuschätzen und Ansprüche zu begründen. Im Prozess gilt es aber als Vortrag dieser Partei, nicht als Beweismittel. Ein Gerichtsgutachten erstellt ein vom Gericht bestellter Sachverständiger, entweder im laufenden Prozess oder vorab im selbständigen Beweisverfahren. Das Beweisverfahren eignet sich, um Mängel zu sichern, bevor sie beseitigt werden. Es hemmt außerdem die Verjährung der Ansprüche. Ein Schiedsgutachten vereinbaren die Beteiligten selbst. Sie verpflichten sich, das Ergebnis als verbindlich anzuerkennen. Das Ergebnis kann dann nur noch angegriffen werden, wenn es offenbar unrichtig ist.

Ein gutes Gutachten nennt Auftraggeber, Fragestellung und Ortstermin, beschreibt die vorgefundene Situation mit Fotos, Maßen und Messwerten und trennt diese Feststellungen klar von der Bewertung. Es nennt die Regeln, nach denen bewertet wird, etwa Normen oder die anerkannten Regeln der Technik. Am Ende beantwortet es die gestellten Fragen eindeutig. Wer das Gutachten liest, sollte nachvollziehen können, wie der Sachverständige zu seinem Ergebnis gekommen ist.

Für die Aufteilung eines Erbes soll der Wert eines Mehrfamilienhauses in Rostock festgestellt werden. Ein Wertgutachter ermittelt den Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren und plausibilisiert ihn mit dem Sachwertverfahren. Grundlage sind genaue Flächenangaben. Fehlen verlässliche Pläne, wird das Gebäude vorab aufgemessen und die Wohnflächen werden neu berechnet. Ein Wertgutachten auf Grundlage falscher Flächen ist für alle Beteiligten wertlos.

Bräuer Architekten erstellt in Rostock und M-V die technischen Grundlagen für Gutachten: Aufmaß mit Laserscanning, Bestandspläne und Wohnflächenberechnungen.

• Die Fragestellung ist zu allgemein, das Gutachten beantwortet nicht, was gebraucht wird.
• Mängel werden beseitigt, bevor sie gutachterlich festgestellt sind.
• Ein Privatgutachten wird für den Prozess für ausreichend gehalten.
• Das Gutachten stützt sich auf ungeprüfte Pläne und Flächenangaben.

• Gutachter – Ein Gutachter ist ein Fachmann, der einen Sachverhalt mit besonderer Sachkunde unabhängig beurteilt und das Ergebnis in einem Gutachten festhält.
• Bausachverständiger – Ein Bausachverständiger ist ein Fachmann, der Gebäude, Bauleistungen und Bauschäden unabhängig beurteilt.
• Verkehrswert – Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist nach § 194 Baugesetzbuch der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für ein Grundstück zu erzielen wäre.
• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt, wie der Verkehrswert von Grundstücken und Gebäuden ermittelt wird.
• Gewährleistung am Bau – Gewährleistung am Bau bezeichnet die Pflicht von Bauunternehmen, Handwerkern und Planern, für Mängel ihrer Leistung einzustehen.

Was kostet ein Gutachten?

Das hängt von Art und Umfang ab. Abgerechnet wird meist nach Zeitaufwand, pauschal oder bei Wertgutachten nach dem Wert der Immobilie.

Zählt ein Privatgutachten vor Gericht?

Es gilt als Vortrag der Partei, nicht als Beweismittel. Das Gericht kann aber einen eigenen Sachverständigen bestellen.

Was ist ein selbständiges Beweisverfahren?

Ein gerichtliches Verfahren, in dem ein Sachverständiger Mängel feststellt, bevor ein Prozess geführt wird. Es hemmt die Verjährung.

Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?

Es gilt für den Stichtag, auf den es erstellt wurde. Ändern sich Markt oder Gebäude, braucht es eine Aktualisierung.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.