Besondere Leistungen nach HOAI

Thema: Planung, HOAI & Kosten · Redaktion: Bräuer Architekten

Besondere Leistungen sind Planungsleistungen, die über die Grundleistungen der HOAI hinausgehen oder sie ersetzen. Sie werden nur fällig, wenn das Projekt sie erfordert und der Bauherr sie beauftragt. Die HOAI nennt in ihren Anlagen typische Beispiele je Leistungsphase, die Liste ist aber nicht abschließend. Ein Honorar legt die HOAI dafür nicht fest. Es wird frei vereinbart.

• Besondere Leistungen sind zusätzliche, projektabhängige Leistungen.
• Sie sind nicht im Honorar der Grundleistungen enthalten.
• Das Honorar ist frei verhandelbar, etwa pauschal oder nach Zeitaufwand.
• Bei Bestandsbauten sind Besondere Leistungen fast immer nötig.
• Eine Vereinbarung in Textform vor Beginn der Leistung schafft Klarheit.

LPH	Besondere Leistungen (Auswahl)
1	Bestandsaufnahme und Aufmaß, Standortanalyse, Raumprogramm, Prüfung der Umwelterheblichkeit
2	Untersuchen alternativer Lösungsansätze, Bauvoranfrage, Wirtschaftlichkeitsuntersuchung, Lebenszykluskosten
3	Analyse der Alternativen, Wirtschaftlichkeitsberechnung, Mitwirken an Fördermittelanträgen
4	Prüfstatik begleiten, Abweichungs- und Befreiungsanträge, Bauantrag in anderer Sprache
5	Detailmodelle, Prüfen von Montage- und Werkstattplänen über das Übliche hinaus
6	Raumbuch, Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm
7	Prüfen von Nebenangeboten, Mitwirken bei Verhandlungen mit Generalunternehmern
8	Bauleitung über das Übliche hinaus, Fortschreibung von Zahlungsplänen, Tätigkeit als SiGeKo
9	Objektbeobachtung, Mitwirken bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen über die Grundleistung hinaus

Für Besondere Leistungen gibt es keine Honorartafeln. Üblich sind Pauschalen, Honorare nach Zeitaufwand mit vereinbarten Stundensätzen oder Prozentsätze bezogen auf das Grundhonorar. Ersetzt eine Besondere Leistung eine Grundleistung, wird sie meist so vergütet wie diese. Es empfiehlt sich, Umfang und Vergütung in Textform festzuhalten, bevor mit der Leistung begonnen wird. Andernfalls drohen Diskussionen, ob die Leistung überhaupt beauftragt war.

Bei Umbauten, Sanierungen und Aufstockungen fehlen oft verlässliche Pläne. Ein Aufmaß, die Untersuchung der Bausubstanz, Schadstofferkundung oder die Abstimmung mit dem Denkmalschutz sind dann Voraussetzung für eine seriöse Planung. Diese Leistungen gehören nicht zu den Grundleistungen. Wer sie nicht beauftragt, plant auf ungesicherter Grundlage.

Für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen werden ein Aufmaß mit Laserscanning, die Aufteilungspläne und Wohnflächenberechnungen benötigt. Keine dieser Leistungen ist eine Grundleistung der Objektplanung. Sie werden als Besondere Leistungen mit Pauschalhonorar vereinbart, unabhängig davon, ob später ein Umbau geplant wird.

Besondere Leistungen sind kein Aufpreis für Selbstverständliches, sondern beschreiben echten Mehraufwand. Ein Angebot, das bei einem Altbau keine Besonderen Leistungen enthält, ist eher ein Warnsignal als ein Schnäppchen.

Bräuer Architekten erbringt viele Besondere Leistungen im eigenen Büro, vor allem Aufmaß, Bestandspläne, Raumbücher und Aufteilungsplanung.

• Welche Unterlagen zum Bestand liegen vor und wie verlässlich sind sie?
• Welche Besonderen Leistungen sind im Angebot enthalten?
• Ist die Vergütung je Leistung vereinbart, pauschal oder nach Aufwand?
• Ist die Beauftragung vor Leistungsbeginn in Textform festgehalten?

• Besondere Leistungen werden mündlich angefordert und später nicht bezahlt.
• Das Aufmaß im Bestand wird weggelassen, um Kosten zu sparen.
• Es wird angenommen, die Bauvoranfrage sei Teil der Genehmigungsplanung.
• Umfang und Vergütung werden erst nach Abschluss der Leistung verhandelt.

• Grundleistungen nach HOAI – Grundleistungen sind die Leistungen, die nach der HOAI im Allgemeinen erforderlich sind, um einen Planungsauftrag ordnungsgemäß zu erfüllen.
• Leistungsphasen nach HOAI – Die Leistungsphasen der HOAI gliedern die Arbeit von Architekten und Ingenieuren in neun aufeinander folgende Abschnitte, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung.
• Bestandsaufmaß – Ein Bestandsaufmaß dokumentiert den tatsächlichen Ist-Zustand eines Gebäudes vor Umbau-, Sanierungs- oder Aufteilungsmaßnahmen.
• Raumbuch – Ein Raumbuch ist eine strukturierte Aufstellung aller Räume eines Gebäudes mit ihren Eigenschaften.
• Bauvoranfrage – Mit einer Bauvoranfrage lassen sich einzelne, für ein Vorhaben entscheidende Rechtsfragen klären, bevor eine vollständige Genehmigungsplanung und ein Bauantrag ausgearbeitet werden.

Was sind Besondere Leistungen?

Leistungen, die über die Grundleistungen hinausgehen und nur bei Bedarf beauftragt werden.

Wie werden sie bezahlt?

Frei vereinbart, etwa als Pauschale oder nach Zeitaufwand.

Ist ein Aufmaß eine Grundleistung?

Nein, Bestandsaufnahme und Aufmaß sind Besondere Leistungen.

Brauche ich eine schriftliche Vereinbarung?

Sie ist dringend zu empfehlen, mindestens in Textform vor Beginn der Leistung.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.