Energieausweis

Thema: Energie, Förderung & Technik · Redaktion: Bräuer Architekten

Der Energieausweis ist ein Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes bewertet. Er zeigt auf einer farbigen Skala, wie viel Energie ein Gebäude für Heizung, Warmwasser und gegebenenfalls Lüftung und Kühlung benötigt oder verbraucht, und enthält Empfehlungen zur Modernisierung. Rechtsgrundlage ist das Gebäudeenergierecht, bis 2026 das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst wurde. Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden.

• Es gibt zwei Arten: den Bedarfsausweis auf Grundlage einer technischen Berechnung und den Verbrauchsausweis auf Grundlage der tatsächlichen Verbräuche.
• Ein Energieausweis ist in der Regel zehn Jahre gültig.
• Wohngebäude werden in Effizienzklassen von A+ bis H eingestuft.
• In Immobilienanzeigen müssen bestimmte Kennwerte aus dem Energieausweis genannt werden.
• Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ändern sich ab dem 1. Januar 2027 einzelne Vorgaben. Bereits ausgestellte Ausweise bleiben gültig.

Merkmal	Bedarfsausweis	Verbrauchsausweis
Grundlage	Berechnung aus Gebäudehülle, Bauteilen und Anlagentechnik	tatsächlicher Energieverbrauch der Bewohner über mehrere Jahre
Aussagekraft	objektiv, unabhängig vom Nutzerverhalten	abhängig von Witterung, Leerstand und Verhalten der Nutzer
Aufwand	höher, Ortstermin und Gebäudedaten erforderlich	geringer, Abrechnungen genügen
Kosten	höher	niedriger
Typische Verwendung	Neubau, Sanierung, ältere kleine Wohngebäude	Mehrfamilienhäuser mit stabiler Nutzung

Für Neubauten und nach umfassenden Sanierungen wird immer ein Bedarfsausweis ausgestellt. Für ältere Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, war bislang grundsätzlich ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, sofern sie nicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichen. Ob diese Regel nach den ab 2027 geltenden Änderungen weiterhin gilt, sollte im Einzelfall geprüft werden.

Die Einstufung richtet sich nach dem Endenergiebedarf oder -verbrauch in Kilowattstunden je Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr.

Klasse	Endenergie in kWh/(m²·a)	Einordnung
A+	unter 30	sehr effizienter Neubau, Passivhausniveau
A	30 bis unter 50	effizienter Neubau
B	50 bis unter 75	Neubau nach aktuellem Standard
C	75 bis unter 100	gut sanierter Altbau
D	100 bis unter 130	teilsanierter Altbau
E	130 bis unter 160	durchschnittlicher Bestand
F	160 bis unter 200	wenig saniertes Gebäude
G	200 bis unter 250	unsanierter Altbau
H	250 und mehr	energetisch sehr schlechter Zustand

Wer ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, vermietet, verpachtet oder least, muss Interessenten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich zugänglich zu machen. Nach Vertragsschluss ist der Ausweis oder eine Kopie zu übergeben.

In kommerziellen Immobilienanzeigen müssen zudem Pflichtangaben gemacht werden, darunter die Art des Energieausweises, der Energiekennwert, der wesentliche Energieträger für die Heizung, das Baujahr und bei Wohngebäuden die Effizienzklasse. Verstöße können als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden.

Ausgenommen von der Ausweispflicht sind insbesondere Baudenkmale sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 m². Wer ein Gebäude selbst nutzt und nicht verkauft oder vermietet, benötigt grundsätzlich keinen Energieausweis.

Aushangpflicht in bestimmten Gebäuden

In Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr, etwa Behörden, Banken, Hotels, Museen oder größeren Geschäften, muss der Energieausweis ab einer bestimmten Nutzfläche gut sichtbar ausgehängt werden. Für Nichtwohngebäude werden die Anforderungen an den Ausweis mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz weiterentwickelt, unter anderem durch eine eigene Einstufung in Effizienzklassen. Eigentümer von Gewerbe- und Mischimmobilien sollten deshalb rechtzeitig prüfen, ob ihr vorhandener Ausweis die künftigen Anforderungen erfüllt.

Energieausweise dürfen nur ausstellungsberechtigte Personen erstellen. Dazu gehören unter anderem Architektinnen und Architekten, Ingenieurinnen und Ingenieure bestimmter Fachrichtungen sowie Handwerksmeister und Techniker mit entsprechender Zusatzqualifikation. Für Nichtwohngebäude gelten erweiterte Anforderungen.

Ein guter Bedarfsausweis setzt eine Begehung des Gebäudes und verlässliche Daten zu Flächen, Bauteilen und Anlagentechnik voraus. Ausweise, die ohne Ortstermin allein auf Grundlage von Schätzwerten erstellt werden, haben nur begrenzte Aussagekraft.

Jeder Energieausweis enthält Empfehlungen für kostengünstige Verbesserungen der Energieeffizienz, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder den Austausch der Heizung. Diese Hinweise sind allgemein gehalten. Für eine fundierte Sanierungsplanung ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) deutlich besser geeignet, der zudem Fördervorteile bringen kann.

Der Energieausweis beeinflusst zunehmend den Wert einer Immobilie. Käufer und Banken achten auf die Effizienzklasse, weil sie Rückschlüsse auf künftige Energiekosten und Sanierungsbedarf zulässt. Ein aktueller, sorgfältig erstellter Bedarfsausweis kann deshalb auch ein Verkaufsargument sein.

Bräuer Architekten verbindet die energetische Bewertung mit einem genauen Bestandsaufmaß. So beruhen Flächen und Bauteilangaben auf gemessenen Werten statt auf Schätzungen, und die Ergebnisse können direkt in eine Sanierungsplanung übernommen werden.

• Der Energieausweis wird erst nach der Besichtigung oder gar nicht vorgelegt.
• In der Immobilienanzeige fehlen Pflichtangaben.
• Ein abgelaufener Ausweis wird weiterverwendet.
• Bedarfs- und Verbrauchswerte werden miteinander verglichen, obwohl sie unterschiedlich ermittelt wurden.

• GEG (Gebäudeenergiegesetz) – Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelte seit November 2020 die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland: den Wärmeschutz, die Heizungstechnik, den …
• Jahresprimärenergiebedarf – Der Jahresprimärenergiebedarf gibt an, wie viel Primärenergie ein Gebäude rechnerisch pro Jahr für Heizung, Warmwasser, Lüftung und gegebenenfalls Kühlung benötigt.
• Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) – Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein strukturierter Plan, der für ein bestimmtes Wohngebäude aufzeigt, wie es schrittweise oder in einem Zug …
• Wärmepumpe – Eine Wärmepumpe ist eine Heizung, die Wärme aus der Umgebung, aus Luft, Erdreich oder Grundwasser, nutzt und mit Hilfe von Strom auf ein für Heizung und Warmwasser …
• KfW-Förderung – Die KfW-Förderung umfasst die Förderprogramme der staatlichen KfW-Bankengruppe für den Bau, Kauf und die Sanierung von Wohngebäuden und anderen Gebäuden.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

In der Regel zehn Jahre ab Ausstellung. Nach größeren Sanierungen empfiehlt sich ein neuer Ausweis, damit die verbesserte Effizienz sichtbar wird.

Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich selbst im Haus wohne?

Nein. Die Pflicht besteht bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing sowie bei Neubauten und bestimmten öffentlichen Gebäuden.

Was kostet ein Energieausweis?

Ein Verbrauchsausweis ist deutlich günstiger als ein Bedarfsausweis. Die Kosten des Bedarfsausweises hängen von Größe, Komplexität und vorhandenen Unterlagen des Gebäudes ab.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.