Wohngebäude

Thema: Haus, Bestand & Sanierung · Redaktion: Bräuer Architekten

Ein Wohngebäude ist ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient. Dazu gehören Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser und Wohnheime. Die genaue Abgrenzung kann je nach Rechtsgebiet unterschiedlich sein: Das Bauordnungsrecht, das Gebäudeenergierecht, das Steuerrecht und die Förderprogramme verwenden jeweils eigene Definitionen. Für die Planung ist deshalb wichtig, welche Vorschriften im konkreten Fall gelten.

• Ein Wohngebäude dient überwiegend dem Wohnen; untergeordnete andere Nutzungen wie ein Arbeitszimmer ändern daran nichts.
• Die Landesbauordnung ordnet Wohngebäude nach Höhe und Anzahl der Nutzungseinheiten in Gebäudeklassen ein.
• Für Wohngebäude gelten besondere Anforderungen an Aufenthaltsräume, Rettungswege, Barrierefreiheit und Stellplätze.
• Planungsrechtlich ist die Wohnnutzung vor allem in Wohn- und Mischgebieten zulässig.
• Gebäude mit Wohnungen und Gewerbe werden als gemischt genutzte Gebäude besonders betrachtet.

Das Bauplanungsrecht bestimmt, wo Wohngebäude zulässig sind. In reinen und allgemeinen Wohngebieten ist Wohnen die Hauptnutzung, in Misch-, Dorf- und urbanen Gebieten ist es neben anderen Nutzungen zulässig. Im Außenbereich sind Wohngebäude nur ausnahmsweise möglich. Im unbeplanten Innenbereich müssen sie sich in die Umgebung einfügen.

Das Bauordnungsrecht stellt Anforderungen an die Gebäude selbst. Nach der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern werden Gebäude in fünf Gebäudeklassen eingeteilt. Freistehende Wohngebäude mit bis zu zwei Wohnungen und geringer Höhe gehören zur Gebäudeklasse 1, größere Mehrfamilienhäuser je nach Höhe zu den Gebäudeklassen 3 bis 5. Davon hängen Anforderungen an Brandschutz, Abstandsflächen und Prüfpflichten ab.

Bereich	Typische Anforderungen
Aufenthaltsräume	ausreichende Raumhöhe, Belichtung und Belüftung über Fenster
Wohnungen	Küche oder Kochnische, Bad mit Badewanne oder Dusche, Toilette, Abstellraum
Rettungswege	zwei unabhängige Rettungswege für jede Wohnung
Rauchwarnmelder	in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren zu Aufenthaltsräumen
Barrierefreiheit	in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen die Wohnungen eines Geschosses
Schallschutz	Mindestanforderungen zwischen Wohnungen nach DIN 4109
Energie	Anforderungen an Wärmeschutz und Heizung nach Gebäudeenergierecht

Mit der Novelle der Landesbauordnung 2026 wurden einzelne Anforderungen gelockert, etwa die Mindestraumhöhe bei der Umnutzung von Bestandsräumen zu Wohnraum.

Für Wohngebäude werden verschiedene Flächenangaben verwendet, die nicht verwechselt werden dürfen. Die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung ist maßgeblich für Miete, Verkauf und Förderung. Die Brutto-Grundfläche nach DIN 277 ist Bezugsgröße für Baukosten. Die Gebäudenutzfläche ist Grundlage für energetische Berechnungen. Für dasselbe Haus können sich je nach Methode deutlich unterschiedliche Werte ergeben.

1. Grundlagen klären: Bedarf, Budget, Grundstück, Planungsrecht und Zeitrahmen.
2. Varianten untersuchen: Gebäudetyp, Grundrisse, Bauweise und Energiekonzept vergleichen.
3. Entwurf und Genehmigung: Entwurf ausarbeiten, Nachweise koordinieren, Bauantrag oder Genehmigungsfreistellung.
4. Ausführung: Ausführungsplanung, Vergabe und Bauüberwachung.
5. Dokumentation: Pläne, Nachweise und Unterlagen für den späteren Betrieb übergeben.

Im Gebäudeenergierecht wird zwischen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden unterschieden, weil für beide unterschiedliche Berechnungsverfahren, Referenzwerte und Energieausweise gelten. Gemischt genutzte Gebäude werden unter Umständen in einen Wohn- und einen Nichtwohnteil aufgeteilt. Auch in der Förderung durch KfW und BAFA gibt es getrennte Programme für Wohn- und Nichtwohngebäude.

Steuerlich spielt die Einordnung zum Beispiel für die Abschreibung von Mietwohngebäuden und für Sonderabschreibungen eine Rolle. Bei vermieteten Wohngebäuden können Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden, für neue Mietwohnungen gab es in den vergangenen Jahren zusätzlich degressive oder Sonderabschreibungen. Die jeweils geltenden Regeln sollten mit der Steuerberatung abgestimmt werden.

Ein großer Teil der Bauaufgaben betrifft vorhandene Wohngebäude: Sanierung, Modernisierung, Dachausbau, Aufstockung, Teilung in Eigentumswohnungen oder Umnutzung. Grundlage ist eine genaue Kenntnis des Bestands. Ein Bestandsaufmaß liefert Flächen, Höhen und Bauteilmaße, die für Planung, Energieberatung, Flächenberechnung und Aufteilungspläne benötigt werden.

• Nutzung und Zielgruppe festgelegt, etwa Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf
• Planungsrecht geprüft: Bebauungsplan, Innen- oder Außenbereich
• Grundstück und Bestand vermessen
• Gebäudeklasse und daraus folgende Anforderungen bestimmt
• Energie- und Heizkonzept abgestimmt
• Barrierefreiheit, Schallschutz und Brandschutz berücksichtigt
• Kostenrahmen nach DIN 276 aufgestellt und Fördermöglichkeiten geprüft
• Unterlagen für Betrieb und spätere Umbauten archiviert

Ob Neubau oder Bestand: Wohngebäude müssen viele Anforderungen gleichzeitig erfüllen und sollen über Jahrzehnte gut nutzbar bleiben. Eine sorgfältige Planung, die Grundstück, Recht, Technik und Kosten zusammen betrachtet, ist die beste Investition.

Bräuer Architekten plant Wohngebäude in Rostock und Mecklenburg-Vorpommern, vom Einfamilienhaus bis zum Mehrfamilienhaus, und begleitet Eigentümer bei Sanierung, Umbau und Aufteilung im Bestand.

• Flächenbegriffe werden verwechselt, etwa Wohnfläche und Brutto-Grundfläche.
• Die Gebäudeklasse wird zu spät bestimmt, sodass Brandschutzanforderungen überraschen.
• Barrierefreiheit wird bei Mehrfamilienhäusern nicht von Anfang an geplant.
• Bestandsunterlagen werden ungeprüft übernommen.

Leistung von Bräuer Architekten: Einfamilienhaus planen lassen →

• Einfamilienhaus – Ein Einfamilienhaus ist ein Wohngebäude mit einer Wohnung, das von einem Haushalt genutzt wird.
• Mehrfamilienhaus – Ein Mehrfamilienhaus ist ein Wohngebäude mit mindestens drei Wohnungen, die von verschiedenen Haushalten genutzt werden.
• Stadtvilla – Eine Stadtvilla ist ein freistehendes, meist zweigeschossiges Wohnhaus mit einem kompakten, nahezu quadratischen Grundriss und einem flach geneigten Walm- oder Zeltdach.
• Bungalow – Ein Bungalow ist ein eingeschossiges, freistehendes Wohnhaus, bei dem sich alle Wohnräume auf einer Ebene befinden.
• Wohnflächenverordnung (WoFlV) – Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) legt bundesweit einheitlich fest, wie die Wohnfläche einer Immobilie zu berechnen ist – etwa wie Balkone, Terrassen, Dachschrägen …

Ist ein Haus mit Büro noch ein Wohngebäude?

Ja, solange das Wohnen überwiegt. Ein Arbeitszimmer oder eine kleine freiberufliche Praxis ändert die Einordnung in der Regel nicht.

Welche Gebäudeklasse hat mein Wohnhaus?

Das hängt von Höhe, Anzahl und Größe der Nutzungseinheiten und davon ab, ob das Gebäude freisteht. Ein freistehendes Einfamilienhaus gehört meist zur Gebäudeklasse 1.

Brauche ich für ein Wohngebäude immer eine Baugenehmigung?

Nicht immer. Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans kann die Genehmigungsfreistellung in Frage kommen. Die Anforderungen müssen trotzdem eingehalten werden.

Welche Unterlagen sollte ich als Eigentümer aufbewahren?

Baugenehmigung und Bauvorlagen, Pläne, statische Unterlagen, Energieausweis, Abnahmeprotokolle, Wartungsnachweise und gegebenenfalls Teilungserklärung. Digitale Pläne und ein Bestandsmodell erleichtern spätere Maßnahmen.

Stand: Oktober 2026.